Wat kost een grote afzinkkelder onder uw tuin?

Een grote afzinkkelder kost in de praktijk tussen de € 2.500 en € 3.500 per vierkante meter; met € 3.000 per m² rekent u realistisch. Een kelder van 100 m² onder uw tuin begint daarmee rond de € 300.000 voor de kelder zelf, exclusief afbouw en het ontwerp- en engineeringtraject. Wat het duurder maakt, is water: is bij hoog grondwater een bemaling nodig, dan komt daar al snel € 15.000 bij. Wat u ervoor terugkrijgt, is geen berging onder het gras maar een complete extra verdieping naast uw huis — met een uitbouw, een erker of een glazen trappenhuis als verbinding, zodat de kelder deel wordt van de woning.

Hoe een afzinkkelder wordt gebouwd

De naam zegt het al: een afzinkkelder wordt niet in een bouwput gezet, hij zinkt. De kelderwanden worden op het maaiveld opgesteld — als prefab elementen die met een kraan worden gesteld, of ter plaatse gestort — zonder vloer en zonder dak. Onder de wanden zitten stalen snijmessen. Vervolgens wordt de grond van binnenuit weggegraven, en door hun eigen gewicht zakken de wanden op die snijmessen gecontroleerd de grond in, zo nodig geholpen door hydraulische vijzels en een laagje bentoniet tegen de wrijving. Op de einddiepte wordt de vloer gestort, en daarna komt het kelderdek erop.

Dat maakt drie dingen mogelijk die bij een gewone bouwkuip niet kunnen. Er zijn geen damwanden nodig, dus u kunt tot op de erfgrens bouwen zonder ruimte te verliezen. Het afzinken zelf is trillingvrij, zodat de belendingen en uw eigen woning ongemoeid blijven en u er gewoon blijft wonen; waar de bodem het vraagt, brengen wij wel palen aan onder de kelder. En staat het grondwater hoog, dan kan de kelder onder water worden afgezonken en de vloer onder water worden gestort — zonder bemaling, en dus ook zonder de bijbehorende onttrekkings- en lozingsvergunning en het risico op droogstand van houten palen bij de buren.

Waar het geld in een grote afzinkkelder zit

Veel mensen denken dat een afzinkkelder goedkoop is omdat de wanden prefab komen en er minder gegraven wordt. Die verwachting klopt maar half. De wanden van een afzinkkelder moeten tijdens het afzinken zichzelf dragen en de grond keren, zonder ankers of damwand; daarom zijn ze zwaar en dik, meestal 20 tot 45 centimeter massief beton. Die constructie is vaak net zo groot als, of groter dan, die van een onderkeldering. En er moet een kelderdek op dat de tuin en eventueel een uitbouw draagt. Technisch komt er dus behoorlijk wat bij kijken.

De grootste kostenposten zijn de wanden zelf, de snijmessen en het stempelraam dat de wanden tijdens het zakken op hun plaats houdt, het uitgraven en afvoeren van de grond, de vloer, het kelderdek en de verbinding met de woning. Water is de post die het verschil maakt. Een kelder in droge grond is de goedkoopste; bij hoog grondwater kiezen wij tussen onder water afzinken, wat meer beton en zorg kost, en een bemaling, die al snel € 15.000 plus een vergunning kost. Een voorziening is er altijd — de vraag is alleen wat die kost. Daarom begint ieder afzinkkeldertraject bij ons met een blik op grondwater en bodem.

Wat wel in uw voordeel werkt: hoe groter de kelder, hoe lager de prijs per vierkante meter. De vaste kosten van kraan, snijmessen, stempelraam, aansluitingen en vergunningen worden over meer meters verdeeld. Bij kleinere afzinkkelders ligt het gemiddelde eerder rond de € 3.500 per m²; vanaf 100 m² zakt dat naar € 3.000.

Een grote afzinkkelder vraagt een groot kavel

Kelderbouw in de tuin is niet overal toegestaan. Het omgevingsplan begrenst het oppervlak meestal op zo’n 30 tot 40 m²; alleen op ruime kavels mag er meer. Wie honderd vierkante meter of meer onder de tuin wil, moet dus wonen op een perceel dat dat toelaat — en dat is precies de situatie in de villadorpen waar wij het meest werken. Op een kleiner kavel komt u vanzelf bij een kelder onder de bestaande woning uit.

Is het kavel groot genoeg, dan gaat de keuze tussen tuin en woning niet over techniek maar over wat u wilt. Soms is de tuin gewoon de makkelijkste plek: ruimte voor de kraan en de graafmachine, geen ingrepen aan het huis. Maar het belangrijkste argument is ontwerpvrijheid. Onder een bestaande woning — zeker een oude — bent u gebonden aan de bestaande fundering: de ruimtes moeten binnen dat stramien passen. In de tuin bepaalt u zelf de maten en maakt u grote, rechte ruimtes; kan het maaiveld worden verlaagd, dan wordt de kelder aan de tuinzijde zelfs een verdieping met een eigen buitenruimte. En omdat er geen damwanden en geen bouwkuip nodig zijn, is een afzinkkelder ook sneller gebouwd.

Hoe ver die ontwerpvrijheid gaat, laat een project in Blaricum zien. Daar combineren wij een onderkeldering van de woning met een afzinkkelder ernaast; samen ruim 200 m² onder de grond. In de afzinkkelder van circa 80 m² ligt een zwembad van 8 bij 5 meter, en om dat mogelijk te maken zinkt de constructie tot 5,1 meter diep — een diepte die onder een bestaande woning nauwelijks haalbaar is, in de tuin wel. Een eerdere afzinkkelder aan de rand van Velp, 65 m² onder een pand dat wij op kantoor het kasteel van Velp noemen, laat op de foto’s bij dit artikel de techniek zien: de prefab wanden worden met een kraan op het maaiveld gesteld en van binnenuit afgezonken, waarna vloer, kelderdek en de aansluiting op de woning volgen. Meer over grondwater en kelders leest u in kan een kelder bij een hoge grondwaterstand.

Van bak in de tuin naar verdieping van het huis

Het verschil tussen een dure berging en een waardevolle woonverdieping zit in de verbinding. Een afzinkkelder die alleen via een luik of een buitentrap bereikbaar is, blijft in de beleving een bijgebouw. Een afzinkkelder die onderdeel wordt van het woonhuis, telt mee als woonoppervlak — en wordt ook zo gewaardeerd.

Wij verbinden een grote afzinkkelder op drie manieren met de woning. De meest complete is een uitbouw erop: het kelderdek wordt de vloer van een nieuwe leefruimte aan de tuinzijde, en de trap naar beneden ligt gewoon in het huis. Wie de gevel intact wil houden, kiest een erker die de trap opneemt en tegelijk daglicht naar beneden brengt. En wie de verbinding juist wil laten zien, kiest een glazen trappenhuis: een lichte, transparante schakel tussen woning en tuin waardoor de kelder van boven al zichtbaar is. Daglicht komt verder binnen via beloopbaar glas in de tuin, een koekoek of een patio, zodat de ruimte beneden aanvoelt als een bovengrondse verdieping.

Wat er beneden komt, bepaalt u. Honderd vierkante meter is genoeg voor een wellness met sauna en hamam, een binnenzwembad, een fitnessruimte, een wijnkelder, een thuisbioscoop of een gastenverblijf — of een garage waar de auto’s uit het zicht staan. Juist een zwembad past goed in een afzinkkelder: het zware bassin zit in een constructie die toch al op gewicht en waterdichtheid is gebouwd, en de tuin blijft er gewoon boven liggen.

Wat betekent dit voor u

Heeft u een vrijstaande woning op een ruim kavel en overweegt u een afzinkkelder van 100 m² of meer, reken dan met € 3.000 per m² voor de kelder zelf, houd € 15.000 achter de hand voor het geval een bemaling nodig blijkt, en tel de afbouw en het voortraject erbij op. Voor een goed ingerichte wellness of een gastenverblijf komt u daarmee in de orde van vier ton uit. Dat is een serieuze investering, maar u koopt er een volledige extra verdieping mee, zonder damwanden, zonder trillingen en zonder dat u tijdens de bouw uw huis uit hoeft.

Wat u ook kiest: het begint bij twee vragen. Wat laat het omgevingsplan op uw kavel toe, en wat wilt u met de ruimte? Daarna kijken wij naar grondwater en bodem — niet om te bepalen óf het kan, maar wat het kost. Ruimer Leven houdt ontwerp, constructie, vergunning en de selectie van de kelderbouwer in één hand, zodat u die antwoorden krijgt voordat u een euro aan beton uitgeeft.

Veelgestelde vragen