Kan een kelder onder uw woning bij een hoge grondwaterstand?

Ja. Een kelder bij een hoge grondwaterstand is vrijwel altijd te bouwen; er is altijd een oplossing te bedenken. Wat verandert, is de moeite en dus de prijs: hoe hoger het grondwater, hoe zwaarder de bemaling en hoe meer voorzieningen er nodig zijn om de bouwkuip droog te houden. De echte grens ligt zelden bij de kelder zelf, maar bij de omgeving: wat doet het onttrekken van grondwater met de buurpanden, de bomen en de natuur eromheen. Daarom begint een kelder in nat gebied bij ons met een geohydrologisch onderzoek en een bemalingsplan, niet met een tekening. Hieronder leest u wat er technisch verandert, waar het geld in gaat zitten en waar in Nederland het makkelijk of juist lastig is.

Waarom het grondwater zelf zelden de grens is

De waterdichte betonnen bak die de kelder vormt, is in alle gevallen een vereiste, en dat is op zich geen probleem: beton is waterdicht te maken, of het grondwater nu een halve meter of drie meter onder het maaiveld staat. De voorwaarde is dat de bouwput tijdens de bouw droog te krijgen is. Dat lukt bijna altijd, maar het vraagt bij hoog water meer: langer en zwaarder bemalen, soms damwanden rond de kuip, en soms extra funderingspalen omdat de woning zelf niet zwaar genoeg is om de lege kelder op zijn plaats te houden wanneer het water terugkomt.

Wat het traject moeilijk maakt, is niet de hoogte van het water maar de invloed van de onttrekking. Wie een bouwkuip leegpompt, verlaagt het grondwater ook onder de buren. Houten funderingen, panden op klei, oude bomen en natuurgebieden zijn daar gevoelig voor. Waterschappen en gemeenten wegen dat zwaar, en terecht. Onze rol is die zorg te relativeren waar dat kan en met een goed plan te laten zien dat het wél verantwoord kan.

Wat er technisch verandert bij een hoge grondwaterstand

De bouwkuip. Bij hoog water zetten wij vaker damwanden rond de kuip, zodat er minder water instroomt en de invloed op de omgeving kleiner blijft. Onderwaterbeton, waarbij de vloer onder water wordt gestort, gebruiken wij bijna nooit: dat is een oplossing voor hele grote bouwputten, niet voor een kelder onder een woning.

Opdrijven. Een lege kelder in natte grond wil omhoog. Meestal houdt het gewicht van de woning de kelder op zijn plaats; is dat niet zo, dan rekenen wij extra palen of een zwaardere vloer in. Dat is een kwestie van rekenen, niet van risico.

Wellen. Soms drukt het water van onderen door de bodem van de kuip omhoog. Dat is een van de weinige dingen die tijdens de bouw echt lastig kunnen zijn; het geotechnisch onderzoek vooraf laat zien of dat te verwachten is, en het bemalingsplan houdt er rekening mee.

Tijd. In droge grond werkt een kelderbouwer zonder haast. In natte grond mag hij vaak maar een beperkte tijd onttrekken, en moet de kelder dus in dat tijdvak waterdicht zijn. Dat vraagt strakke planning en een bouwmethode die snel is.

Bemaling: waar de tijd en het geld in gaan zitten

De meerprijs van een kelder bij hoog grondwater zit vrijwel volledig in de bemaling en de voorzieningen voor de omgeving. Voor het onttrekken van grondwater is doorgaans toestemming van het waterschap nodig, en dat waterschap wil weten waar het water heen gaat en wat de verlaging bij de buren doet. Reken op ongeveer 6 weken voor die beoordeling, en op een geohydrologisch rapport van ongeveer € 2.500 tot 3.000 als basis. Welke vergunningen er verder spelen, leest u in Heeft u een vergunning nodig voor een kelder onder uw woning?.

Het water moet ergens naartoe, en dat is in de praktijk vaak het knelpunt. Een voorbeeld uit een wijk in Zeist: daar ligt een infiltratieriool met een beperkte capaciteit, geen riool dat naar open water afvoert. Wij hebben er meerdere kelders onderzocht en bouwen er nu twee. De onttrekking is er verdeeld over drie routes: een klein deel op het vuilwaterriool, een groot deel op het infiltratieriool en het grootste deel via retourbemaling, waarbij het water verderop weer in de grond wordt gebracht. Dat vraagt overleg met gemeente en omgevingsdienst en een plan met meerdere systemen naast elkaar, maar het maakt de kelder mogelijk op een plek waar één pomp niet had gekund.

De bouwmethode kiezen op het water

Bij hoog grondwater kiezen wij de bouwmethode mede op de bemalingsduur. Hoe korter de kuip open ligt, hoe korter er onttrokken wordt en hoe kleiner de invloed op de omgeving. Een afzinkkelder naast of achter de woning gaat sneller dan een kelder onder het huis, en vraagt dus een kortere bemaling. Onder de woning zelf is waterglasinjectie, waarbij de grond onder de bestaande fundering wordt verhard, sneller dan traditioneel ondermetselen.

Die combinatie vraagt wel aandacht: een bemaling te dicht bij een verse injectie kan het injectiemiddel onder het pand vandaan zuigen. De injectie moet daarom lang genoeg uitharden en de bemaling op voldoende afstand staan. Is er rond de woning geen ruimte voor die afstand, dan kiezen wij een ander systeem, bijvoorbeeld kleine funderingspalen of een tafelconstructie waarbij de woning tijdelijk op een stalen frame rust. Welke methode het wordt, volgt uit het geotechnisch onderzoek in de conceptfase; het staat nooit vooraf vast.

Waar het goed gaat en waar het lastig is

Nederland verschilt per gemeente sterk. ’t Gooi en de Utrechtse Heuvelrug liggen hoog en zijn over het algemeen droog; een kelder is daar goed te bouwen, en met de hoge vierkantemeterprijs van de woningen is het ook financieel een logische keuze. Hetzelfde geldt voor Bloemendaal, Aerdenhout, Heemstede, delen van Haarlem, Wassenaar en het westelijke deel van Den Haag rond Scheveningen. Zeist laat zien dat het ook met een lastig riool lukt.

Moeilijker zijn gebieden met klei en veen. In de gemeente Utrecht is het binnen de singels goed te doen; daarbuiten zitten samendrukbare lagen in de grond, waardoor de invloed van bemaling op de omgeving echt een rol speelt. Leiden en Delft kennen veel woningen op klei die op staal zijn gefundeerd, zonder palen; daar vraagt elke verlaging van het grondwater extra zorg. In Amsterdam is het grondwater hoog en zijn de regels streng, maar strandt vrijwel geen project, mits het ontwerp slimme voorzieningen heeft voor de doorstroom van grondwater.

Wat betekent dit voor u

Woont u in een van de drogere gebieden, dan is grondwater bij uw kelder onder de woning een onderdeel van het onderzoek en zelden een obstakel. Woont u in nat gebied met een hoge grondwaterstand, dan is de kelder nog steeds mogelijk, maar weegt de omgeving mee in ontwerp, planning en prijs, en is het gesprek met waterschap, gemeente en buren belangrijker dan de betonnen bak zelf. In beide gevallen weet u het na de conceptfase: het geotechnisch onderzoek en het bemalingsadvies laten zien wat er kan en wat het kost.

Wat dat in weken betekent, leest u in Hoe lang duurt het bouwen van een kelder onder een bestaand huis?. De rekentool geeft u in 2 minuten een eerste indicatie voor uw eigen woning.

Veelgestelde vragen