Hoe lang duurt het bouwen van een kelder onder een bestaand huis?

Reken van eerste schets tot oplevering op ruim een jaar: in ons planningsmodel 54 tot 66 weken. Hoe lang duurt het bouwen van een kelder dan werkelijk? Het grootste deel van die tijd gaat niet op aan graven en storten, maar aan voorbereiding: 5 tot 8 maanden voor ontwerp, onderzoek, engineering en vergunningen. De bouw zelf duurt 12 tot 16 weken voor het casco en 10 tot 16 weken voor de afbouw. Maakt een buur bezwaar, dan komt daar in de praktijk ongeveer 18 weken bij. Hieronder leest u fase voor fase waar de tijd in gaat zitten, wat het traject vertraagt en wat u zelf in de hand heeft.

Waarom het traject langer duurt dan de bouw alleen

Wie online zoekt, vindt doorlooptijden van enkele weken tot een paar maanden. Die getallen gaan over de bouwtijd van de betonnen bak, niet over het traject dat eraan voorafgaat. Een kelder onder een bestaande woning is een constructieve ingreep aan de fundering, en constructieve ingrepen beoordeelt de gemeente altijd. Daar komt bij dat de onderdelen elkaar opvolgen: de bemaling kan pas worden aangevraagd als het constructieve ontwerp vaststaat, en dat ontwerp hangt af van wat de geotechnisch adviseur in de grond aantreft.

Daarom rekenen wij in fasen, met een beslismoment na elke fase. Het geeft u per stap zekerheid tegen zo min mogelijk kosten, en het maakt de planning voorspelbaar.

De vier fasen: hoe lang duurt het bouwen van een kelder per stap?

Fase 1: conceptfase, 4 tot 6 weken. Archiefonderzoek bij de gemeente, de regels van het omgevingsplan, een massastudie met varianten, het schetsontwerp en een richtprijs van een kelderbouwer. In deze fase laten wij ook het geotechnisch onderzoek uitvoeren, zodat grond en grondwater vroeg bekend zijn. Aan het eind weet u of de kelder haalbaar is en wat hij ongeveer gaat kosten. Stoppen kan dan zonder opgave van reden.

Fase 2: ontwerp, engineering en vergunningen, ongeveer 28 weken. Het voorlopig en definitief ontwerp, de berekeningen van constructeur, geotechnisch adviseur en bouwfysicus, en het samenstellen van de aanvragen: ongeveer 2 maanden eigen werk. Daarna de gemeente, die in de basis 14 tot 20 weken nodig heeft. Moet de bouwkuip bemalen worden, dan komt het waterschap erbij met 6 weken. Welke vergunningen precies spelen, leest u in Heeft u een vergunning nodig voor een kelder onder uw woning?.

Fase 3: selectie van de kelderbouwer, 4 weken. Wij vragen de bouw uit bij meerdere kelderbouwers, leggen de offertes naast elkaar, controleren ze tegen het ontwerp en stemmen de planning af. Contract, verzekeringen en de aanmelding van de start bouw bij de gemeente horen hierbij. Een deel van dit werk loopt al tijdens de vergunningsprocedure, zodat de kelderbouwer klaar staat als de vergunning er is.

Fase 4: de bouw, 22 tot 32 weken. Het casco, de waterdichte betonnen bak onder uw woning, neemt 12 tot 16 weken. Daarna volgt de afbouw tot volwaardige woonverdieping: installaties, trap, daglicht, vloeren, wanden en afwerking, 10 tot 16 weken afhankelijk van het niveau dat u kiest.

Wat het traject vertraagt

Bezwaar. Dient een buur of een andere belanghebbende bezwaar in, dan verlengt dat het traject in de praktijk met ongeveer 18 weken. Daarom informeren wij de buren bij voorkeur vóór de aanvraag, met tekeningen en een toelichting op de bemaling. Bezwaar komt lang niet altijd voor, maar als het komt, is het de grootste vertrager.

De gemeente. De basistermijn is 14 tot 20 weken, soms met een verlenging. Gemeenten verschillen bovendien sterk. Amsterdam kent veel regels, maar is daar helder over. Utrecht is een moeilijke gemeente: er zijn weinig regels voor kelders, waardoor de beoordeling sterk afhangt van de ambtenaar die het dossier krijgt. In ’t Gooi en op de Utrechtse Heuvelrug verloopt het gesprek doorgaans goed; Wassenaar, Bloemendaal en omstreken zijn streng door de nabijgelegen Natura 2000-gebieden.

Wijzigingen na het definitief ontwerp. Elke aanpassing na het akkoord op het ontwerp betekent opnieuw rekenen en soms opnieuw indienen. Daarom leggen wij de beslismomenten vast en nemen wij de tijd voor het ontwerp vóórdat de berekeningen beginnen.

Grondwater in de stad. In binnenstedelijk gebied is bemaling maatwerk. Het waterschap kijkt naar zettingen bij buurpanden, houten funderingen en bomen; daar hoort een bemalingsadvies bij, soms met monitoring tijdens de bouw. Het kost tijd, maar het voorkomt de vertraging die een schadeclaim oplevert. Wat een hoge grondwaterstand verder betekent voor bouwmethode en prijs, leest u in Kan een kelder onder uw woning bij een hoge grondwaterstand?.

Kunt u tijdens de bouw thuis blijven wonen?

Bij de meeste van onze projecten wel. De woning wordt tijdens het graven tijdelijk ondersteund, terwijl eronder de kelder ontstaat. Het is een bouwplaats, met een kraan, damwanden en containers, en de aansluiting van de trap komt op een moment dat wij met u afstemmen. Toch hoeft u niet te verhuizen, en dat scheelt niet alleen kosten maar ook maanden organisatie. In Amsterdam lukt dat doorgaans niet: daar moet de begane-grondvloer er meestal uit en gaat er veel staal in de kelder. Of het bij uw woning kan, blijkt in de conceptfase.

Hoe wij de doorlooptijd bewaken

Ruimer Leven houdt ontwerp, constructie, geotechniek en vergunningen in één hand. Dat betekent dat de aanvragen in de juiste volgorde en met complete stukken de deur uitgaan, dat het geotechnisch onderzoek vroeg gebeurt in plaats van laat, en dat één partij het overzicht houdt over gemeente, waterschap, adviseurs en kelderbouwer.

Wij werken gefaseerd, zodat u per stap inzicht houdt en weloverwogen beslissingen kunt nemen. De planning die u na de conceptfase krijgt, is indicatief; na de offertes van de kelderbouwer ligt de bouwplanning vast. Wat wij niet doen, is een datum beloven die van de gemeente afhangt. Wat wij wel doen, is elke week weten waar het dossier ligt.

Wat betekent dit voor u

Wilt u een volwaardige woonverdieping onder uw woning, dan is ruim een jaar de realistische horizon. De planning hierboven geldt voor een vrijstaande woning, het type waarvoor wij het vaakst ontwerpen. Bij een twee-onder-een-kapwoning of een geschakelde woning gelden dezelfde vier fasen, maar wegen de buren zwaarder mee: de gedeelde bouwmuur vraagt om extra berekeningen en afstemming, en het gesprek met de buren voert u dan bij voorkeur al in de conceptfase. Wilt u de kelder over een jaar in gebruik hebben, dan begint het traject nu. Het voortraject is bovendien het deel waar u zelf het meest invloed op heeft: een ontwerp waar u achter staat, buren die vooraf geïnformeerd zijn en een compleet dossier winnen meer tijd dan een snellere aannemer.

Wat de kelder kost, leest u in Wat kost een kelder onder een bestaande woning?. De rekentool geeft u in 2 minuten een eerste indicatie voor uw eigen woning.

Veelgestelde vragen