Heeft u een vergunning nodig voor een kelder onder uw woning?

Ja, altijd. Wie dieper graaft dan 50 cm en rond de fundering van een woning werkt, raakt de constructie, en dat maakt een kelder onder een bestaande woning vergunningplichtig. In de praktijk gaat het bovendien zelden om één vergunning: naast de omgevingsvergunning voor het bouwen zijn er meestal meldingen en vergunningen nodig bij gemeente en waterschap voor slopen, grondwater, de bouwplaats en soms voor monument, archeologie of bodem. Reken op 14 tot 20 weken bij de gemeente wanneer niemand bezwaar maakt. Hieronder leest u welke vergunningen er spelen, waar het traject doorgaans spannend wordt en hoe wij dat regisseren.

Onder de grond is niet onzichtbaar voor vergunningen of stedenbouw

De gedachte die wij het vaakst horen: “De kelder zit onder de grond, niemand ziet hem, dus dat zal wel meevallen met de regels.” Voor de wet maakt dat niets uit, en voor de stedenbouwkundige beoordeling evenmin. Een kelder is een bijbehorend bouwwerk, of hij nu onder de woning ligt of onder de tuin, en een bijbehorend bouwwerk onder de grond is niet vergunningsvrij. Het graven zelf raakt de fundering van uw woning, en soms die van de buren. Daarmee is het een constructieve ingreep, en constructieve ingrepen beoordeelt de gemeente altijd.

Het onzichtbare heeft ook een andere kant. Juist omdat een kelder het straatbeeld niet verandert, zijn gemeenten eerder bereid af te wijken van het omgevingsplan dan bij een bouwwerk boven de grond. Wij nemen dat bewust mee in de planvorming: wat op papier niet lijkt te passen, blijkt na een goed onderbouwde aanvraag geregeld toch mogelijk.

Dat is geen belemmering, wel een gegeven. Wie het vanaf de eerste schets meeneemt, verliest er geen tijd mee. Wie het pas ontdekt als de aannemer wil beginnen, wel.

Welke vergunningen heeft een kelder onder uw woning nodig?

Sinds de Omgevingswet bestaat “de bouwvergunning” niet meer als één stuk. Voor een kelder onder een bestaande woning gaat het doorgaans om de volgende onderdelen. Niet elke kelder heeft ze allemaal nodig; welke wél gelden, hangt af van de plek, de grond en het water.

Vrijwel altijd

• Omgevingsplanactiviteit. De toets of de kelder past in het omgevingsplan van de gemeente (het vroegere bestemmingsplan): gebruik, oppervlak, diepte, positie op het perceel. Bij deze toets kijken ook welstand, verkeer en andere afdelingen van de gemeente mee.
• Afwijken van het omgevingsplan, wanneer de kelder niet binnen de regels past. Dat komt bij kelders geregeld voor, omdat veel omgevingsplannen eenvoudigweg niet geschreven zijn met kelderbouw in gedachten.
• Technische bouwactiviteit. De constructieve en bouwfysische toets: berekeningen van constructeur en geotechnisch adviseur, de invloed op de fundering van uw woning en die van de buren.
• Sloopmelding, voor het verwijderen van de bestaande vloer en fundering.
• Vergunning voor de bouwplaats (in veel gemeenten de objectvergunning): kraan, damwanden, containers en afzetting op openbare grond.

Bij grondwater

• Onttrekkingsvergunning of -melding bij het waterschap, wanneer de bouwkuip bemalen moet worden.
• Lozingsvergunning of -melding bij waterschap of gemeente, voor het water dat weer wordt afgevoerd.
• Toestemming op grond van de waterschapsverordening (de vroegere Keur), wanneer u bij een dijk, kade of watergang bouwt.

Afhankelijk van de plek

• Monumentenvergunning, bij een rijks- of gemeentelijk monument of in een beschermd stadsgezicht.
• Archeologisch onderzoek, vaak verplicht in binnensteden en rond water.
• Vergunningen voor bodemsanering, wanneer grond of grondwater vervuild blijkt.

Elk onderdeel heeft zijn eigen loket, zijn eigen stukken en zijn eigen termijn. Het werk zit niet in het aanvragen, maar in het op elkaar afstemmen: de bemaling kan pas worden aangevraagd als het constructieve ontwerp vaststaat, en het constructieve ontwerp hangt af van wat de geotechnicus in de grond vindt.

Waar het traject spannend wordt

De constructieberekening is zelden het probleem. Dit is rekenwerk en dat laat zich uitvoeren. De onderdelen die in de praktijk het verschil maken, zijn andere.

Stedenbouw en welstand. Zodra een kelder zichtbaar wordt, bijvoorbeeld door een koekoek, een lichtstraat of een verdiepte tuin, beoordeelt de gemeente hoe dat in het straatbeeld past. Bij villa’s in een groene omgeving gaat het dan over bomen, tuinaanleg en de verhouding tot de buren.

Onttrekken en lozen in de stad. In binnenstedelijk gebied is bemaling maatwerk. Het waterschap kijkt naar de risico’s voor de omgeving: zettingen bij buurpanden, drooglegging van houten funderingen, schade aan bomen. Daar hoort een bemalingsadvies bij, soms met monitoring tijdens de bouw.

De gemeente zelf. Wij hebben in vrijwel alle gemeenten waar veel kelders worden gebouwd aanvragen begeleid, en ze zijn allemaal anders. Amsterdam kent veel regels, maar is daar helder over; u weet vooraf waar u aan toe bent. Utrecht is een moeilijke gemeente: er zijn weinig regels voor kelders, en juist daardoor hangt de beoordeling sterk af van de persoonlijke inschatting van de ambtenaar die het dossier krijgt. De regels zijn er eenvoudigweg niet geschreven voor kelderbouw. In ’t Gooi en op de Utrechtse Heuvelrug is het gesprek met de gemeente doorgaans goed te voeren. Wassenaar, Bloemendaal en omstreken zijn streng, mede door de invloed van de nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Het verschil zit niet in de kelder, maar in hoe u het gesprek ingaat.

Hoe lang het duurt

Reken voor de gemeente in de basis op 14 tot 20 weken, soms met een verlenging. Daar komt ons eigen voortraject bij: ongeveer 2 maanden voor ontwerp, onderzoek en het samenstellen van de aanvraag. Het waterschap heeft 6 weken nodig, en de afstemming met de kelderbouwer, inclusief zijn planning, nog eens 4 weken. Alles bij elkaar duurt het voortraject van eerste schets tot start bouw doorgaans 5 tot 8 maanden. Hoe het complete traject tot en met de oplevering eruitziet, leest u in Hoe lang duurt het bouwen van een kelder onder een bestaand huis?.

Bezwaar komt lang niet altijd voor. Dient een buur of een andere belanghebbende toch bezwaar in, dan komt daar in de praktijk ongeveer 18 weken bij. Daarom informeren wij de buren bij voorkeur vóór de aanvraag, niet erna.

Hoe wij het aanpakken

Ruimer Leven houdt ontwerp, constructie, geotechniek en vergunningen in één hand. Dat betekent dat de aanvragen in de juiste volgorde en met complete stukken de deur uitgaan, en dat één partij het overzicht heeft over gemeente, waterschap en adviseurs.

Wij geven bij vergunningen niet snel op. Wij kennen de ruimte die de regels bieden, wij weten wanneer meebewegen verstandig is en wanneer een goed onderbouwd weerwoord meer oplevert. Ook de manier van communiceren met gemeente en waterschap doet ertoe: op tijd, feitelijk en met respect voor de mensen die het dossier beoordelen. Daardoor is onze slagingskans hoog. Een garantie is het niet; een vergunning blijft een besluit van de overheid. Wat wij wel toezeggen, is dat u per stap weet waar u staat en dat u na de haalbaarheidsfase kunt stoppen zonder opgave van reden.

Wij werken daarbij stap voor stap: elke fase geeft zoveel mogelijk zekerheid tegen zo min mogelijk kosten, voordat de volgende fase begint. Zo weet u al vroeg of de vergunning haalbaar is, zonder dat het volledige ontwerp en alle berekeningen al betaald zijn.

Wat betekent dit voor u

Heeft u een vrijstaande woning en wilt u een volwaardige woonverdieping onder de grond, dan is de vergunning geen hindernis maar een fase in het traject, met een eigen doorlooptijd en eigen kosten. Leges en de kosten van adviseurs komen bovenop het bouwbudget; hoeveel precies, hangt af van gemeente en omvang. Wat de kelder zelf kost, leest u in Wat kost een kelder onder een bestaande woning?; de rekentool geeft u daar een eerste indicatie van voor uw eigen woning.