Wat kost een kelder onder een bestaande woning?

Reken voor het casco, de waterdichte betonnen bak onder uw huis, op gemiddeld € 3.500 per m² bij een kelder van 60 tot 70 m². Wordt de kelder groter, dan daalt de prijs per m²: bij 100 m² ligt hij rond € 3.100. Daar komt de afbouw bij, € 2.200 tot € 2.500 per m², want een kelder wordt kaal opgeleverd. Het voortraject van ontwerp, engineering en vergunningen bedraagt 8 tot 10 % van de bouwkosten, en de gemeente rekent € 4.000 tot € 7.000 aan leges. Voor een kelder van 100 m² onder een vrijstaande woning komt de kelder zelf, met voortraject en leges, zo indicatief uit rond € 360.000 inclusief btw, prijspeil 2026; de afbouw komt daar los bij, € 220.000 tot € 250.000, en over dat deel beslist u zelf. Het type woning, de fundering en het water onder uw huis bepalen of u daar onder of boven uitkomt. Hieronder leest u waaruit de prijs is opgebouwd, wat mensen vaak vergeten en hoe u in 2 minuten een indicatie voor uw eigen woning krijgt.

Waaruit de kosten van een kelder zijn opgebouwd

Een kelder onder een bestaande woning bestaat financieel uit 4 delen. Ze worden vaak door elkaar gehaald, terwijl ze verschillende partijen en verschillende momenten in het traject betreffen.

Casco. De kelderbak zelf: de bouwkuip, het ondermetselen of injecteren van de fundering, damwanden of afzinken, wapening, beton, waterdichting en de aansluiting op de bestaande woning. Bij een kelder van 60 tot 70 m² gemiddeld rond € 3.500 per m², maar dit onderdeel reageert het sterkst op de grootte en de locatie. Een deel van de kosten, zoals de bouwkuip, het bouwterrein en de aansluiting op de woning, groeit niet evenredig mee met het oppervlak; daarom wordt de prijs per m² lager als de kelder groter wordt. Een kelder tot 50 m² zit rond € 4.000 per m², 70 tot 90 m² rond € 3.200, 90 tot 110 m² rond € 3.100 en boven 130 m² rond € 3.000. Die richtprijzen gelden voor een vrijstaande woning op staal zonder grondwater; een kelder in veen met een hoge grondwaterstand en een woning op palen is een andere opgave. Het zijn onze richtprijzen, gebaseerd op wat kelderbouwers de afgelopen jaren voor onze projecten hebben gerekend. De prijs van uw kelder bepalen zij: wij vragen de bouw uit bij meerdere kelderbouwers, leggen de offertes naast elkaar en controleren ze.

Afbouw. Alles wat de kelder tot woonverdieping maakt: installaties voor verwarming, ventilatie en elektra, de trap, kozijnen en daglichtvoorzieningen zoals een koekoek of lichtstraat, vloeren, wanden, plafonds, sanitair en de afwerking die past bij de rest van het huis. Reken op € 2.200 per m² voor een normale afwerking en € 2.500 per m² voor een hoogwaardige; wie veel zelf doet, komt lager uit. Dit is het deel waar uw wensen het meest in doorwerken.

Voortraject. Architect, bouwkundig tekenwerk, geotechnisch onderzoek, constructeur, bouwfysica, milieukundig onderzoek en de aanvraag en begeleiding van de vergunningen: samen 8 tot 10 % van de bouwkosten van casco en afbouw. Het percentage daalt als de bouwsom stijgt, van ruim 12 % bij een kleine kelder tot 6 % bij een heel grote. Dit is het deel dat bepaalt of de andere 90 % goed wordt besteed.

Leges. De gemeente rekent voor de omgevingsvergunning leges die afhangen van de bouwkosten, in de praktijk € 4.000 tot € 7.000. Bij bemaling komen daar kosten voor de melding of vergunning bij het waterschap bij.

Rekenvoorbeeld: een kelder van 100 m²

Om de verhoudingen te laten zien, een berekening met ons rekenmodel voor een kelder van 100 m² onder een vrijstaande woning op staal, zonder grondwater. Het is een rekenvoorbeeld, geen project; uw eigen cijfer komt uit de rekentool. De kelder zelf en de afbouw staan bewust apart: over de afbouw denkt iedereen anders, en veel opdrachtgevers doen daar een deel van zelf of met een eigen aannemer.

Wat opvalt: de afbouw is bijna even groot als het casco. Wie alleen met het casco rekent, heeft een begroting die niet klopt. En wie de € 3.500 van een kleine kelder op 100 m² toepast, rekent zichzelf € 40.000 te duur.

De 4 factoren die uw prijs bepalen

Het type woning. Een vrijstaande woning geeft ruimte om rondom te werken en heeft geen gedeelde bouwmuren; dat maakt het casco eenvoudiger dan bij een twee-onder-een-kapwoning of hoekwoning, waar wij 5 % bij de richtprijs rekenen, en zeker dan bij een tussenwoning, waar de fundering van de buren aan twee kanten meedoet en de opslag 10 % is.

De grond en het water. Zand, klei of veen, en vooral de grondwaterstand, bepalen de bouwmethode: een open bouwkuip met bemaling, damwanden of een afzinkkelder. Elke methode heeft een eigen prijs; met grondwater in het spel rekenen wij 10 % bij het casco. Ook de stad telt. In Amsterdam komt het casco eerder uit rond € 4.500 per m². Er gaat veel staal in een Amsterdamse kelder, zoals damwanden en stalen balken om de woning te dragen, en de begane-grondvloer moet er meestal uit; dat is een andere bouwmethode dan bij de meeste van onze projecten, waar bewoners tijdens de bouw thuis kunnen blijven wonen. In Amsterdam lukt dat doorgaans niet. Het geotechnisch onderzoek in het voortraject geeft hier vroeg zekerheid over; daarom laten wij het uitvoeren voordat er wordt gerekend.

Het funderingstype. Een woning op staal vraagt om het ondermetselen of injecteren van de bestaande fundering; een woning op palen vraagt om een ontwerp dat met die palen rekening houdt of ze vervangt, en kost circa 5 % meer. Staan er houten palen onder, zoals bij veel Amsterdamse woningen, dan rekenen wij 10 %.

Uw wensen. Wij maken vrijwel alleen volwaardige woonverdiepingen, geen bergingen. Maar ook binnen een woonverdieping loopt het uiteen: een gastenkamer met badkamer is iets anders dan een kelder met wellness, wijnkelder, thuisbioscoop en daglicht via een koekoek. Hoe hoger het afwerkingsniveau en hoe meer installaties, hoe zwaarder de afbouw weegt. Dit is de factor waar u zelf het meest aan de knoppen zit.

Wat opdrachtgevers meestal onderschatten

De afbouw. De kelderbouwer levert de kelder kaal op: betonwanden, een betonvloer, geen installaties, geen trap, geen kozijnen. Daarna moet de afbouwer erin, en alles wat een bovengrondse verdieping vanzelfsprekend heeft, moet nog worden gemaakt; dat kost € 2.200 tot € 2.500 per m². Het zijn twee partijen en twee prijzen, maar u hoeft ze niet zelf bij elkaar te brengen: wij regelen de kelder van A tot Z, van kelderbouwer tot afbouwer. In gesprekken merken wij dat mensen het cascobedrag als “de prijs van de kelder” onthouden en de afbouw pas later in beeld komt. Daarom staat hij in dit artikel even groot als het casco.

Een tweede onderschatting is de tijd. Het voortraject van ontwerp, onderzoek en vergunningen duurt 5 tot 8 maanden voordat er wordt gegraven. Dat is geen kostenpost in euro’s, maar het bepaalt wel wanneer u de ruimte kunt gebruiken; lees daarover Heeft u een vergunning nodig voor een kelder onder uw woning?.

Hoe wij de kosten beheersbaar houden

Ruimer Leven houdt ontwerp, constructie, geotechniek en vergunningen in één hand en selecteert daarna de kelderbouwer. Wij bouwen niet zelf en rekenen geen eigen bouwprijs: de kelderbouwers bepalen de prijs in een uitvraag, wij controleren of die klopt met het ontwerp en met wat wij van vergelijkbare projecten kennen. Dat scheelt op 2 manieren. Het ontwerp wordt slim geëngineerd voordat er een aannemer aan tafel zit, zodat er niet wordt gebouwd wat niet nodig is. En wij weten per regio wie een kelder op welke manier voor de beste prijs kan maken, omdat wij die offertes al vijftien jaar naast elkaar leggen. Zo kan de bouw tot 30 % goedkoper uitvallen dan bij een traject waarin ontwerp en uitvoering los van elkaar worden ingekocht.

Wij werken gefaseerd, met een beslismoment na elke fase. Na de haalbaarheidsfase weet u wat uw kelder ongeveer gaat kosten en of de grond en het water meewerken; stoppen kan dan zonder opgave van reden. Zo betaalt u nooit voor een volledig ontwerp van een kelder die niet haalbaar blijkt.

Wat betekent dit voor u

Heeft u een vrijstaande woning en wilt u een volwaardige woonverdieping onder de grond, dan is voor een kelder van 60 tot 70 m² een budget vanaf € 295.000 inclusief btw voor de kelder zelf, met voortraject en leges, het realistische vertrekpunt. Wilt u 100 m², dan is dat niet anderhalf keer zoveel: de prijs per m² daalt, en u komt rond € 360.000 uit. De afbouw komt daar los bij, € 2.200 tot € 2.500 per m² als wij hem laten uitvoeren, minder als u zelf de handen uit de mouwen steekt. Houd hem in elk geval vanaf dag één in de begroting.

Wilt u weten wat het voor uw woning betekent? De rekentool op deze site rekent in 2 minuten met uw woningtype, oppervlak, funderingstype, grondwater en afwerkingsniveau, en geeft een persoonlijke kostenindicatie inclusief het effect op de woningwaarde.

Veelgestelde vragen