Succesvol een vergunning aanvragen in Amsterdam: tips en tricks!

Succesvol een vergunning aanvragen in Amsterdam: tips en tricks!

Als u gaat verbouwen in Amsterdam, dan is de kans groot dat u een vergunning moet aanvragen. De aanvraag van een omgevingsvergunning in Amsterdam kan een complex en tijdrovende taak zijn, vooral als u niet bekend bent met de lokale regels en vereisten.

Het aanvragen van de juiste vergunningen is echter essentieel om ervoor te zorgen dat uw project voldoet aan de veiligheids- en kwaliteitsnormen, en om eventuele juridische problemen te voorkomen.

In deze blog zullen we de belangrijkste onderwerpen en tips bespreken die u moet weten om met succes een vergunning aan te vragen in Amsterdam.

Uiteraard kan Ruimer Leven al deze werkzaamheden voor uw uit handen nemen. U heeft hier dan geen omkijken meer naar. Plan een adviesgesprek met een van onze adviseurs.

Heb ik voor mijn verbouwing wel een omgevingsvergunning nodig?

Voordat u begint met het plannen van uw bouwproject, moet u weten in welke gevallen u in Amsterdam een vergunning nodig heeft. In de meeste gevallen is een vergunning vereist voor de volgende situaties:

• Het bouwen, verbouwen of slopen van een gebouw of constructie
• Het veranderen van de bestemming van een gebouw of ruimte
• Het aanbrengen van veranderingen aan de buitenkant van een gebouw of constructie, zoals het plaatsen van zonnepanelen, antennes of reclameborden.

Bestemmingsplan Gemeente Amsterdam. Wat is belangrijk?!

Wat is een bestemmingsplan?

Een bestemming is een omschrijving van het gebruik van de gronden en/of bouwwerken. Het bestemmingsplan geeft aan welke bestemmingen er op een bepaalde locatie zijn toegestaan en welke regels er gelden voor het gebruik en de bebouwing van deze gronden en/of bouwwerken. Zo kan bijvoorbeeld een bepaald gebied in het bestemmingsplan de bestemming ‘wonen’ hebben, wat betekent dat er alleen woningen gebouwd mogen worden en dat het gebied niet gebruikt mag worden voor bijvoorbeeld bedrijvigheid. Door middel van het bestemmingsplan wordt dus de ruimtelijke ordening van een gebied vastgelegd en gereguleerd.

Wat is een Bestemmingskaart?

Een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan is de bestemmingskaart. Op deze kaart zijn de verschillende bestemmingen binnen het plangebied aangegeven. Denk hierbij aan de bestemmingen wonen, gemengd, tuin en groen. Ook worden op de bestemmingskaart eventuele gebouwen en bouwwerken weergegeven en kan er informatie worden gevonden over bijvoorbeeld bouwhoogtes en afstanden tussen bebouwing. Het is belangrijk om de bestemmingskaart goed te bestuderen, omdat deze informatie kan geven over wat er wel en niet is toegestaan op een bepaalde locatie. Je kunt de bestemmingskaart opvragen bij de gemeente of bekijken op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Voorbeeld: bestemmingskaart Amsterdam

Welke bestemmingen zijn belangrijk voor u?

Bestemming – “Wonen” | In het bestemmingsplan van Amsterdam wordt de bestemming “wonen” gebruikt voor gebieden waar hoofdzakelijk woningen zijn toegestaan. Deze bestemming is voor u meestal van toepassing. Ook hebben achtertuinen in Amsterdam vaak de bestemming wonen, waardoor het op deze plek is toegestaan om uit te bouwen.

Bestemming – “Gemengd” | Hier is wonen gecombineerd met andere functies, zoals winkels, kantoren en horeca.

Bestemming – “Tuin” |  Als uw tuin geen bestemming wonen heeft, dan is het meestal bestemming tuin (lichtgroen). “Bestemming tuin” heeft vaak beperkingen als het gaat om bouwen, aan- en uitbouwen.

Achter de bestemming staat soms een cijfer, bijvoorbeeld “wonen-1”. Dit betekent dat er meerdere soorten van dezelfde bestemming staan beschreven in het bestemmingsplan. De verschillen vind je in de bestemmingsregels.

Wat zijn bestemmingsregels?

Bestemmingsregels zijn regels die vastleggen wat er op een bepaalde locatie wel en niet mag worden gebouwd of gebruikt volgens het bestemmingsplan. De regels zijn opgesteld om ervoor te zorgen dat het gebruik en de bebouwing van een bepaald gebied in overeenstemming zijn met het doel dat het bestemmingsplan voor dat gebied heeft gesteld.

Bestemmingsregels kunnen bijvoorbeeld bepalen wat voor soort gebouwen en functies zijn toegestaan in een bepaald gebied, welke afstanden er tussen gebouwen moeten zijn, wat de maximale bouwhoogte van een gebouw mag zijn, welke oppervlakte bebouwd mag worden, en welke regels er gelden voor parkeren.

Voor het bouwen van een uitbouw of kelder is het belangrijk om te kijken naar de regels over “bijbehorende bouwwerken” of “aan- en uitbouwen”. In het Amsterdamse bestemmingsplan komt ook “ondergondsbouwen” vaak voor. Hier staan de mogelijkheden betreft het bouwen van een kelder beschreven.

Wanneer u een vergunning wil aanvragen in Amsterdam, dan weet u naar aanleiding van het bestemmingsplan meestal wat wel en niet mag. Deze gemeente heeft voor de meeste verbouwingen een heldere beschrijving van wat er mogelijk is. Denk bijvoorbeeld ook aan de uitbreidingen op het dak door middel van een dakopbouw.

Algemene bouwregels

Als u het bestemmingsplan aan het bestuderen bent. Controleer dan ook de Algemene bouwregels. Ook hier staan vaak belangrijke regels in voor het aanvragen van uw omgevingsvergunning in Amsterdam.

Ik wil afwijken van het  bestemmingsplan. Kan dat?

In de stadsdelen Oost, Zuid en West in Amsterdam gelden specifieke afwijkingsregels voor het bestemmingsplan. Deze regels maken het mogelijk om af te wijken van de gebruiks- en bouwregels die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

Het is belangrijk om te weten dat afwijkingsregels geen vrijbrief zijn om zomaar van het bestemmingsplan af te wijken. Er moet altijd zorgvuldig worden afgewogen of een afwijking mogelijk en wenselijk is en of deze past binnen het beleid van de gemeente. Daarom worden er ook voorwaarden gesteld aan de afwijkingen. Meestal staan deze regels in het bestemmingsplan, zodat het stadsdeel gronden heeft om de vergunning te kunnen weigeren.

Meer informatie over de afwijkingsregels in de stadsdelen Oost, Zuid en West  in Amsterdam is te vinden op de website van de gemeente Amsterdam. Hier kan u terecht voor een overzicht van de afwijkingen die mogelijk zijn in deze stadsdelen en welke voorwaarden daarbij gelden.

Tip: Ook als er geen afwijkingsmogelijkheden staan beschreven , dan is het soms mogelijk af te wijken van het bestemmingsplan. Om dit goed voor te bereiden is het verstandig om vooraf een conceptaanvraag te doen bij de gemeente.

Wat is een paraplubestemmingsplan?

Een paraplubestemmingsplan is een bestemmingsplan dat meerdere bestemmingsplannen “overkoepelt” ofwel “paraplu’s” boven verschillende gebieden of onderwerpen legt. Het doel van een paraplubestemmingsplan is om bijvoorbeeld regelingen over onderwerpen zoals parkeren, welstand, reclame, of duurzaamheid op een uniforme wijze te regelen in de verschillende bestemmingsplannen binnen een gemeente. Met een paraplubestemmingsplan worden de verschillende onderwerpen in de verschillende bestemmingsplannen op dezelfde manier geregeld, zodat er geen onderlinge tegenstrijdigheden ontstaan.

Grondwater neutrale kelders

Wanneer u een vergunning wil aanvragen voor een kelder in Amsterdam, dan heeft u te maken met het  paraplubestemmingsplan: “grondwaterneutrale kelders” . Dit is een bestemmingsplan dat specifiek gericht is op het creëren van mogelijkheden voor grondwaterneutrale kelders in de stad Amsterdam.

Een grondwaterneutrale kelder is een kelder waarbij het grondwater niet wordt verstoord door de bouw en het gebruik van de kelder. In het verleden waren kelders vaak een oorzaak van grondwaterproblemen, zoals verzakkingen en overstromingen. Het Paraplubestemmingsplan grondwaterneutrale kelders biedt daarom mogelijkheden om kelders te bouwen die grondwaterneutraal zijn en geen negatieve invloed hebben op het grondwaterpeil.

Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om grondwaterneutrale kelders te bouwen in verschillende delen van Amsterdam, zoals in de binnenstad en de oudere wijken. Het bestemmingsplan geeft aan welke regels er gelden voor de bouw van deze kelders, zoals de maximale diepte van de kelder, de afstand tot de fundering en de afwatering van het regenwater.

Het doel van het Paraplubestemmingsplan grondwaterneutrale kelders is om het bouwen van kelders in de stad Amsterdam te stimuleren en tegelijkertijd grondwaterproblemen te voorkomen. Het bestemmingsplan is in 2020 vastgesteld.

Beschermd stadgezicht

Amsterdam kent verschillende gebieden met de status van beschermd stadsgezicht, bedoeld om de historische en stedenbouwkundige waarde te beschermen. Het bekendste gebied is de historische binnenstad, inclusief de grachtengordel en de Jordaan, die op de UNESCO Werelderfgoedlijst staat.

Strengere bouw- en verbouwregels gelden in deze gebieden om de historische uitstraling te behouden. Dit betreft bijvoorbeeld het behoud van monumentale panden, gevels, straatbeeld en groenvoorzieningen.

Mag je in beschermd stadgezicht vergunnigsvrij bouwen?

Tip: Hoewel sommige bouwactiviteiten nog steeds vergunningvrij kunnen zijn, zijn de voorwaarden en beperkingen in een beschermd stadsgezicht doorgaans strikter. Het is daarom belangrijk om bij de gemeente te informeren naar de specifieke regels en vereisten die gelden voor het betreffende beschermd stadsgezicht voordat je begint met bouwen of verbouwen.

Wat is een conceptaanvraag?

Conceptaanvraag

Een conceptaanvraag is een voorlopige aanvraag die ingediend wordt bij de gemeente Amsterdam voordat de officiële vergunningaanvraag plaatsvindt. Het doel hiervan is om in een vroeg stadium feedback te krijgen over de haalbaarheid en wenselijkheid van een bouw- of verbouwproject. De gemeente beoordeelt de plannen en geeft advies over eventuele knelpunten en verbeterpunten. Hierdoor kunnen aanvragers hun plannen bijstellen en vergroot het de kans op goedkeuring bij de definitieve vergunningaanvraag.

Uitkomst van een conceptaanvraag

Het belangrijkste doel van een conceptaanvraag is het beoordelen of het plan binnen het bestemmingsplan past en daarbij of het voldoet aan de eisen van de welstand. Over het algemeen worden alleen deze afdelingen binnen de gemeente geraadpleegd.

Wat kosten een vergunning aanvragen in Amsterdam?

Bron: Website gemeente Amsterdam

Afdelingen binnen de gemeente Amsterdam

Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning krijgt u mogelijk te maken met de volgende afdelingen van de gemeente:

1. Afdeling Stedenbouw
2. Afdeling Vergunningen
3. Afdeling Welstand
4. Afdeling Monumentenzorg
5. Afdeling Milieu en Duurzaamheid
6. Afdeling Verkeer en Vervoer
7. Afdeling Groen en Openbare Ruimte
8. Afdeling Bouw- en Woningtoezicht

Afdeling Stedenbouw

De Afdeling Stedenbouw is verantwoordelijk voor het ontwikkelen en toetsen van ruimtelijke plannen en het bewaken van de stedenbouwkundige kwaliteit. Ze beoordelen bouw- en verbouwplannen op basis van bestemmingsplannen en stedenbouwkundige eisen. De afdeling werkt nauw samen met andere afdelingen om tot een evenwichtig en duurzaam stedelijk ontwerp te komen.

Afdeling Vergunningen

De Afdeling Vergunningen beoordeelt en verstrekt vergunningen voor bouw-, verbouw-, sloop-, en andere activiteiten. Ze controleren of aanvragen voldoen aan de wet- en regelgeving en zorgen voor de afhandeling van het vergunningsproces. Hierbij werken ze samen met andere afdelingen om een integrale beoordeling van de aanvragen te realiseren.

Afdeling Welstand

De Afdeling Welstand houdt toezicht op de esthetische kwaliteit van bouwprojecten. Ze beoordelen bouwplannen op basis van welstandsrichtlijnen en -criteria om ervoor te zorgen dat het ontwerp passend is binnen de bestaande omgeving en het stadsbeeld. De afdeling kan adviezen geven voor aanpassingen aan het ontwerp om te voldoen aan deze richtlijnen.

Afdeling Monumentenzorg

(indien van toepassing)De Afdeling Monumentenzorg is verantwoordelijk voor het behoud, beheer en bescherming van cultureel erfgoed, zoals monumentale panden en beschermde stadsgezichten. Ze beoordelen vergunningaanvragen die betrekking hebben op deze objecten en gebieden en adviseren over de impact van bouwplannen op de historische waarde en uitstraling.

Afdeling Milieu en Duurzaamheid

De Afdeling Milieu en Duurzaamheid richt zich op het bevorderen van milieuvriendelijke en duurzame ontwikkeling binnen de gemeente. Ze beoordelen bouwplannen op milieueffecten, energie-efficiëntie en duurzaamheid, en stellen eisen aan projecten om de impact op het milieu te minimaliseren.

Afdeling Verkeer en Vervoer

De Afdeling Verkeer en Vervoer houdt zich bezig met het plannen en beheren van verkeer, vervoer en mobiliteit in de gemeente. Ze beoordelen bouwprojecten op aspecten zoals verkeersveiligheid, bereikbaarheid en parkeervoorzieningen en stellen eisen om een goede verkeersdoorstroming en bereikbaarheid te waarborgen.

Afdeling Groen en Openbare Ruimte

De Afdeling Groen en Openbare Ruimte is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van groenvoorzieningen, parken en openbare ruimtes. Ze beoordelen bouwplannen op de impact op groen en openbare ruimte en stellen eisen om een gezonde, groene en leefbare stedelijke omgeving te behouden.

Afdeling Bouw- en Woningtoezicht

De Afdeling Bouw- en Woningtoezicht ziet toe op de naleving van bouwvoorschriften en -normen en controleert bouw- en verbouwplannen op technische aspecten. Ze beoordelen zaken zoals bouwveiligheid, constructie, bouwfysica en brandveiligheid. Daarnaast houden ze toezicht op bouwplaatsen om te waarborgen dat de bouw volgens de vergunning en geldende regelgeving verloopt.

Indieningsvereisten voor het aanvragen van een vergunning in Amsterdam – MOR

Indieningsvereisten

De indieningsvereisten voor een vergunningaanvraag in Amsterdam, conform de MOR (Ministeriële Omgevingsrecht Regeling), omvatten een aantal documenten en gegevens die nodig zijn voor een volledige beoordeling van de aanvraag. Hieronder volgen enkele belangrijke indieningsvereisten:

Aanvraagformulier | Een volledig ingevuld en ondertekend aanvraagformulier, dat digitaal ingediend kan worden via het Omgevingsloket.
Plattegronden | Schaaltekeningen van de bestaande en de voorgestelde situatie, met duidelijke afmetingen en indeling.
Geveltekeningen | Schaaltekeningen van alle gevels van het pand, inclusief de bestaande en voorgestelde situatie.
Doorsnedetekeningen | Tekeningen die de doorsneden van het pand laten zien, met duidelijke afmetingen en hoogteniveaus.
Situatietekening|  Een tekening die de ligging van het pand op het perceel en in de omgeving laat zien, met de locatie van omliggende panden en openbare ruimte.
Constructietekeningen | Indien van toepassing, constructietekeningen en -berekeningen die de constructieve veiligheid van het bouwwerk aantonen.
EPC-berekening | Bij nieuwbouw of ingrijpende verbouwingen kan een energieprestatiecoëfficiënt (EPC)-berekening nodig zijn om aan te tonen dat het project voldoet aan de energiezuinigheidseisen.
Overige gegevens | Afhankelijk van de aard van het project kunnen aanvullende documenten nodig zijn, zoals een monumentenvergunning, een bodemonderzoek, een welstandsadvies of een akoestisch onderzoek.

Het is belangrijk om te controleren welke specifieke indieningsvereisten gelden voor uw project en gemeente, aangezien deze per situatie en locatie kunnen verschillen. Het indienen van een volledige en juiste aanvraag kan het vergunningsproces aanzienlijk versnellen.

Ruimer Leven kan u precies vertellen wat er voor uw aanvraag nodig is.

Hoe lang duurt een vergunning aanvragen in Amsterdam?

Termijn voor het aanvragen van een vergunning in Amsterdam

De duur van het aanvragen van een vergunning in Amsterdam varieert, afhankelijk van het type project en de complexiteit ervan. In het algemeen gelden de volgende termijnen voor het behandelen van een omgevingsvergunning:

Reguliere procedure | Voor de meeste kleinere bouwprojecten geldt de reguliere procedure. De beslistermijn voor een reguliere procedure is doorgaans 8 weken, gerekend vanaf de dag na ontvangst van de aanvraag. De gemeente kan de beslistermijn eenmalig met maximaal 6 weken verlengen.

Uitgebreide procedure | Voor complexere projecten, zoals het bouwen van een groot pand of het wijzigen van een bestemmingsplan, kan de uitgebreide procedure van toepassing zijn. De beslistermijn voor de uitgebreide procedure is 26 weken. Ook deze termijn kan eenmalig met maximaal 6 weken worden verlengd door de gemeente.

Houd er rekening mee dat deze termijnen betrekking hebben op de formele beslistermijnen. Het kan voorkomen dat het proces langer duurt door onvoorziene omstandigheden, het aanvragen van aanvullende informatie of het indienen van bezwaren door derden. Voor deze onvoorziene omstandigheden kan je in het slechtste geval er nog 6 weken bij optellen.
Totaal maximaal 20 weken

Vergunning aanvragen in Amsterdam | Tips & tricks!

Tips voor het aanvragen van een vergunning in Amsterdam

1. Vooronderzoek: Doe vooraf grondig onderzoek naar de regelgeving, bestemmingsplannen en specifieke vereisten voor jouw project in Amsterdam. Dit helpt je om beter voorbereid te zijn op eventuele obstakels en de aanvraag correct in te dienen.
2. Conceptaanvraag: Overweeg het indienen van een conceptaanvraag om in een vroeg stadium feedback te krijgen van de gemeente over de haalbaarheid en wenselijkheid van je bouw- of verbouwproject. Dit kan helpen bij het aanpassen van de plannen om te voldoen aan de eisen en voorschriften.
3. Professionele hulp: Schakel de hulp in van een architect, aannemer of vergunningsspecialist die ervaring heeft met het aanvragen van vergunningen in Amsterdam. Zij kunnen je helpen bij het opstellen van de benodigde documenten en het navigeren door het vergunningsproces.
4. Communicatie met de gemeente: Onderhoud open en proactieve communicatie met de gemeente en betrokken afdelingen. Door vragen te stellen en op de hoogte te blijven van de voortgang, kun je eventuele problemen sneller oplossen en het proces soepeler laten verlopen.
5. Volledige aanvraag: Zorg ervoor dat je een volledige en correcte vergunningaanvraag indient, inclusief alle vereiste documenten en gegevens. Dit helpt om vertragingen en onnodige aanvullende vragen van de gemeente te voorkomen.

Mogelijke obstakels en hoe je deze kunt vermijden:

1. Complexe regelgeving: Amsterdam heeft vaak complexe regelgeving en bestemmingsplannen, vooral in beschermde stadsgezichten en monumentale panden. Zorg ervoor dat je goed op de hoogte bent van de specifieke eisen en beperkingen voor jouw project.
2. Buurtbewoners: Bij vergunningaanvragen kunnen buurtbewoners bezwaar maken. Informeer hen tijdig over je plannen en houd rekening met hun zorgen. Dit kan conflicten helpen voorkomen en het draagvlak voor je project vergroten.
3. Doorlooptijden: Het vergunningsproces in Amsterdam kan soms lang duren. Plan voldoende tijd in voor de aanvraag en wees voorbereid op mogelijke vertragingen.
4. Onvolledige of onjuiste aanvragen: Een onvolledige of onjuiste aanvraag kan leiden tot vertragingen of afwijzingen. Zorg ervoor dat je alle vereiste documenten en gegevens nauwkeurig indient om dit te voorkomen.

Ruimer Leven helpt u van A tot Z met uw omgevingsvergunning

Plan een adviesgesprek met een van onze adviseurs!

Ruimer Leven kan tijdens het volledige traject van vergunningsaanvraag tot en met de realisatie van het bouwproject van grote waarde voor u zijn. Als ervaren partner met expertise in het aanvragen van vergunningen en bouwmanagement, kunnen we u ontzorgen en het proces soepeler laten verlopen.

Onze diensten omvatten het opstellen van de benodigde documenten en tekeningen voor de vergunningsaanvraag, het indienen van de aanvraag bij de gemeente en het communiceren met de betrokken afdelingen. We zorgen ervoor dat de aanvraag aan alle vereisten en voorschriften voldoet en houden u op de hoogte van de voortgang van het vergunningsproces.

Daarnaast kunnen we u ondersteunen bij de selectie van aannemers en het bouwmanagement tijdens de uitvoering van het project. Zo kunt u erop vertrouwen dat het project professioneel wordt uitgevoerd en voldoet aan alle vereiste normen en voorschriften.

Kortom, door het inschakelen van Ruimer Leven kunt u vol vertrouwen beginnen aan het bouwproject en erop rekenen dat het hele traject soepel verloopt, van de vergunningsaanvraag tot de uiteindelijke oplevering.