Kelder bouwen in Amsterdam: mag het, en wat kost het?
Kelder bouwen in Amsterdam: mag het, en wat kost het? Een kelder bouwen in Amsterdam mag, maar niet zomaar. Sinds oktober 2021 geldt in vrijwel de hele stad een verbod op nieuwe kelders, met één uitweg: u mag bouwen als u aantoont dat het grondwater ongehinderd blijft doorstromen. In de praktijk ...
PublicatiesKelder bouwen in Amsterdam: mag het, en wat kost het?
Een kelder bouwen in Amsterdam mag, maar niet zomaar. Sinds oktober 2021 geldt in vrijwel de hele stad een verbod op nieuwe kelders, met één uitweg: u mag bouwen als u aantoont dat het grondwater ongehinderd blijft doorstromen. In de praktijk strandt daar bijna geen project op. Wie vroeg nadenkt over de voorzieningen die het grondwater doorlaten, krijgt de vergunning in Amsterdam bijna overal rond. Reken op ongeveer € 3.500 per m² voor de casco kelder en op een traject van iets meer dan een jaar.
Mag u in Amsterdam nog een kelder bouwen?
Het uitgangspunt is streng. Op 7 oktober 2021 stelde de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders vast. Daarin is voor heel Amsterdam, met uitzondering van IJburg, bepaald dat het verboden is kelders te bouwen of bestaande kelders te vergroten. Van dat verbod kan worden afgeweken, en dat is precies waar het werk begint. De stad is daarvoor in zones verdeeld. In de gebieden die op de kaart bij de beleidsregel zijn aangeduid als “overige zone 2” bestaat een binnenplanse afwijkmogelijkheid: daar mag een kelder komen als u de voorgeschreven maatregelen treft. In “overige zone 1” bestaat die mogelijkheid niet en verloopt het via een buitenplanse beoordeling. En voor de deelgebieden 5a, 5b en 5c geldt dat grondwaterneutraal bouwen vanwege de grondsamenstelling in principe niet mogelijk is. Op die adressen komt er dus geen kelder, hoe goed het ontwerp ook is. Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad, spreken wij niet meer over het bestemmingsplan maar over het omgevingsplan. Amsterdam heeft de kelderregels ondergebracht in subparagraaf 4.2.4.8 van de hoofdregeling van het Omgevingsplan gemeente Amsterdam. De inhoudelijke toets is daarmee niet veranderd: de vergunning kan alleen worden verleend als de kelder niet leidt tot onaanvaardbare grondwatereffecten op de omgeving. De uitwerking staat in de beleidsregel Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam, vastgesteld op 26 november 2024 en geldend sinds 6 december 2024.Wat betekent grondwaterneutraal bouwen in de praktijk?
Grondwaterneutraal betekent dat uw kelder de stroming van het grondwater niet blokkeert. Een betonnen bak van 10 bij 8 meter staat dwars in die stroom; het water moet er omheen of eronder door kunnen, anders stijgt het aan de ene kant en daalt het aan de andere. Dat is geen theoretisch bezwaar. Juist in een stad met houten paalfunderingen kan een dalende grondwaterstand elders schade veroorzaken. De oplossing zit in het ontwerp, niet in het pompen. Denk aan grindkoffers, doorlaatvoorzieningen onder of naast de kelderbak en een doordachte keuze voor de bouwmethode en de diepte. Dit is het onderdeel waar ervaring het verschil maakt en waar wij de meeste winst boeken voor onze opdrachtgevers: bijna elk Amsterdams project is vergunbaar, mits u die voorzieningen slim bedenkt en op tijd doorrekent. De maatvoering bepaalt hoeveel bewijs u moet leveren. De algemene regels uit het afwegingskader gelden voor kelders met één verdieping, een oppervlakte van maximaal 300 m² en een diepte van maximaal 4 meter onder maaiveld, gerekend aan de straatkant. Is uw kelder groter of dieper, dan werkt de gemeente alleen mee als een geohydrologisch rapport aantoont dat de aanleg grondwaterneutraal verloopt. Zo’n rapport kost € 2.500 tot € 3.000 en is bij grote kelders geen sluitpost maar een startpunt.Welke vergunningen heeft u nodig?
Een kelder is nooit vergunningvrij. De Omgevingswet splitst het bouwen bovendien in twee activiteiten, de zogenoemde knip: de omgevingsplanactiviteit bouwwerken, die gaat over wat er ruimtelijk mag, en de technische bouwactiviteit, die gaat over constructieve veiligheid en de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Kelders staan niet tussen de vergunningvrije gevallen van artikel 2.29 van dat besluit. Afhankelijk van de bemaling en de diepte komt daar een melding of vergunning van het waterschap bij. De beslistermijn bij de reguliere procedure is 8 weken, met een eenmalige verlenging van maximaal 6 weken. Na het besluit hebben belanghebbenden 6 weken om bezwaar te maken. Voor een uitgebreidere toelichting op het vergunningtraject leest u onze pagina over de vergunning voor een kelder onder uw woning. Eén vereiste geldt voorlopig niet. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is op 1 januari 2024 ingegaan voor nieuwbouw in gevolgklasse 1; de invoering voor verbouwingen is uitgesteld en kent nog geen definitieve ingangsdatum. Een kelder onder een bestaande woning vraagt daarom nog geen verplichte kwaliteitsborger. Wij organiseren de controle op de uitvoering zelf, omdat wij die bij dit soort werk hoe dan ook nodig vinden.
Hoe krijgt u de VvE en de buren mee?
In Amsterdam is uw kelder zelden alleen uw verbouwing. Woont u in een gesplitst pand, dan heeft u toestemming van de VvE nodig en moeten de plannen formeel in de vergadering in stemming worden gebracht. Raken de werkzaamheden de mandelige muur of de gezamenlijke fundering, dan is op grond van artikel 3:170 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek ook toestemming van de deelgenoten vereist: de eigenaren aan de andere kant van die muur. Het sterkste argument ligt onder uw voeten. De meeste Amsterdamse panden van voor 1930 staan op houten palen, met een reëel risico dat de fundering binnen afzienbare tijd aan vervanging toe is. Bij een kelder wordt het pand op nieuwe palen gezet, dus u lost dat probleem op en de VvE profiteert mee. Zo ging het ook bij onze kelder in de Helmersbuurt, waar de fundering volledig is vervangen. Een funderingsherstel inclusief herstel van de begane grond loopt al snel richting 2 tot 3 ton. Neemt u die kosten voor uw rekening, dan draagt de vereniging dat risico niet meer. Omdat u woonoppervlak toevoegt, moet de splitsingsakte worden gewijzigd. Vier punten komen daarbij altijd terug: de stemverhouding, die in de praktijk vaak ongewijzigd blijft; het breukdeel in de maandelijkse bijdrage, dat meestal naar evenredigheid van de oppervlakte wordt aangepast; de splitsingstekening waarop de kelder als uw eigendom staat; en de vraag wie verantwoordelijk is bij lekkage. Legt u dat laatste niet vast, dan is de VvE verantwoordelijk, omdat zij beheerder is van de gemeenschappelijke delen. De notaris rekent hiervoor € 4.000 tot € 10.000, mede omdat alle hypotheekverstrekkers om formele toestemming wordt gevraagd. Bereid het gesprek voor met feiten in plaats van geruststelling: welke vergunningen er liggen, dat de verzekeraar het risico heeft aanvaard, dat er vooropnames van uw pand en dat van de buren worden gedaan, en bij wie men terechtkan tijdens de bouw. Bezwaren tegen kelderprojecten komen in Amsterdam regelmatig voor en kunnen het traject maanden vertragen. Een buurt die vooraf is meegenomen, maakt zelden bezwaar.Wat kost een kelder bouwen in Amsterdam?
Voor de casco kelder onder een bestaand pand rekenen wij met ongeveer € 3.500 per m². Daarbovenop komen de afbouw, de engineering en de externe kosten. Bij een kelder groter dan 300 m² of dieper dan 4 meter telt u het geohydrologisch rapport van € 2.500 tot € 3.000 mee, plus de maatregelen die daaruit volgen. Een afzinkkelder ligt in dezelfde orde van grootte: ook daar rekenen wij met ongeveer € 3.500 per m² voor het casco. Wat u uiteindelijk betaalt, hangt af van de bereikbaarheid van de locatie, de grondsamenstelling en de omvang van de kelder; bij een krappe binnenstedelijke kavel loopt dat anders dan bij een ruime oprit. Een indicatie voor uw eigen situatie krijgt u het snelst via de rekentool. Over de opbrengst zijn wij eerlijk. Een goed ontworpen kelder met daglicht telt mee in de taxatie; hoeveel precies bepaalt de taxateur, niet wij. De echte winst is dat u blijft wonen waar u woont. Wat het budget verder bepaalt, leest u op onze pagina over de kosten van een kelder onder een bestaande woning.Hoe lang duurt het traject?
Amsterdam is niet trager dan andere gemeenten, maar reken hier altijd op de maximale termijn. Ambtenaren die dagelijks kelderdossiers beoordelen zijn een voordeel: de regels zijn helder en de uitkomst is vooraf goed in te schatten. De bezwaarkans is er wel groter, en dat zit in de doorlooptijd. Wij werken in vier fasen. De conceptfase duurt 4 tot 6 weken. Engineering en vergunningen kosten samen 28 weken. De bouw van het casco vraagt 12 tot 16 weken en de afbouw 10 tot 16 weken. Bij elkaar komt u uit op ruim een jaar, met beslismomenten tussen de fasen: na de eerste fase kunt u stoppen zonder opgaaf van reden.Wat betekent dit voor u?
Als u in Amsterdam woont en ruimte tekortkomt, is de vraag zelden of het kan, maar onder welke voorwaarden. Het antwoord hangt af van uw zone op de kaart, van de omvang en diepte van de kelder, en van de fundering onder uw pand. Die drie zijn in een paar weken uit te zoeken, ruim voordat u grote bedragen uitgeeft aan engineering. Houd er rekening mee dat u tijdens de bouw tijdelijk elders woont. Onder een Amsterdams pand moet de begane-grondvloer er meestal uit, en daarom blijven bewoners er tijdens de bouw praktisch nooit wonen. Neem die periode vanaf het begin mee in uw planning en budget. Ruimer Leven werkt sinds 2011 uitsluitend aan kelders onder bestaande woningen en houdt ontwerp, constructie, geotechniek, vergunningen en de selectie van de kelderbouwer in één hand. Zo blijft er één aanspreekpunt, ook als de VvE, de buren en de gemeente tegelijk iets van u willen. Meer over onze aanpak leest u op de pagina kelder bouwen onder uw woning.Veelgestelde vragen over een kelder bouwen in Amsterdam
Mag ik overal in Amsterdam een kelder bouwen?
Nee. Voor heel Amsterdam, behalve IJburg, geldt een verbod op nieuwe kelders, met een afwijkmogelijkheid waar grondwaterneutraal bouwen haalbaar is. In de deelgebieden 5a, 5b en 5c is dat vanwege de grondsamenstelling in principe niet mogelijk. Op vrijwel alle andere adressen is een kelder vergunbaar met de juiste voorzieningen.
Wat is een grondwaterneutrale kelder?
Een kelder die de stroming van het grondwater niet verstoort, zodat de grondwaterstand in de omgeving niet stijgt of daalt. Dat wordt bereikt met doorlaatvoorzieningen in het ontwerp, niet met permanent pompen.
Wanneer heb ik een geohydrologisch rapport nodig?
Bij een kelder groter dan 300 m² of dieper dan 4 meter onder maaiveld. Het rapport kost € 2.500 tot € 3.000 en moet aantonen dat de aanleg grondwaterneutraal verloopt.
Heb ik toestemming van de VvE nodig voor een kelder?
Ja. De plannen moeten formeel in de vergadering in stemming worden gebracht en de splitsingsakte wordt gewijzigd omdat u woonoppervlak toevoegt. Raakt het werk de mandelige muur of fundering, dan is daarnaast toestemming van de aangrenzende eigenaren nodig.
Kan ik in mijn woning blijven wonen tijdens de bouw?
In Amsterdam praktisch nooit. Bij een kelder onder een Amsterdams pand moet de begane-grondvloer er meestal uit, dus u woont tijdens de bouw tijdelijk elders. Houd daar in de planning en het budget rekening mee.
