Kelderbouw in Amsterdam | Alles wat u moet weten voor een succesvol project!

Als u kelderbouw in Amsterdam overweegt, is het raadzaam om u goed te laten informeren over de mogelijkheden en de vereisten specifiek voor uw woning. Dit artikel biedt een goed startpunt voor uw onderzoek en kan u helpen om weloverwogen beslissingen te nemen over het bouwen van een kelder in Amsterdam. Zaken zoals VVE, buren, vergunningen, kosten en de tijdlijn komen aan bod. Ook geven we u inzicht in de investering die u zult doen en of het plan financierbaar is.

Publicaties
Funderingsherstel-inkassingen

KELDERBOUW in AMSTERDAM | Alles wat u moet weten voor een succesvol project!
Als u kelderbouw in Amsterdam overweegt, is het raadzaam om u goed te laten informeren over de mogelijkheden en de vereisten specifiek voor uw woning. Dit artikel biedt een goed startpunt voor uw onderzoek en kan u helpen om weloverwogen beslissingen te nemen over het bouwen van een kelder in Amsterdam. Zaken zoals VVE, buren, vergunningen, kosten en de tijdlijn komen aan bod. Ook geven we u inzicht in de investering die u zult doen en of het plan financierbaar is.

Heeft u meer vragen, plan dan een adviesgesprek met een van onze adviseurs.

Kelderbouw_Amsterdam_de_Lairessestraat

Vooronderzoek, schetsontwerp en richtprijs

Na een intake beoordelen we de haalbaarheid van uw verbouwing door een uitgebreid vooronderzoek. In dit vooronderzoek gaan we dieper in op de variabelen en details van uw woning. We bestuderen de tekeningen, analyseren de constructieberekeningen en kijken naar andere gebieds- en omgevingsfactoren en dan pas tekenen we ons schetsontwerp. Zie voor meer informatie onze pagina werkwijze.

Archiefonderzoek bij de gemeente Amsterdam

Amsterdam is over het algemeen goed gearchiveerd en de blauwdrukken zijn daarom goed te vinden. Bent u vast nieuwsgierig naar de archieftekeningen kijk dan op Data en informatie (amsterdam.nl). Op de blauwdrukken van uw woning worden veel zaken al duidelijk, zoals de diepte van de fundering en de constructie van het huis. Naar aanleiding hiervan kunnen we al een stuk beter de complexiteit van het project inschatten.

Funderingsherstel met een kelder ja of nee?

Het grootste deel van de Amsterdamse panden zijn gefundeerd op houten palen. In het bijzonder de panden van voor 1930 hebben een reëel risico dat de fundering op korte termijn aan vervanging toe is. Het bouwen van een kelder in Amsterdam is ideaal om met funderingsherstel te combineren. De kelderwanden worden verbonden aan de bestaande fundering en hierdoor dragen de nieuwe palen van de kelder het pand. De fundering is daarom een van de eerste zaken die u dient te onderzoeken. Is het wel of niet nodig om het pand van een nieuwe fundering te voorzien?

Belangrijke vragen:

  • Heeft het pand funderingsproblemen?
  • Deelt het pand de fundering met de buren?
  • Is er te verwachten dat de fundering binnenkort aan vernieuwing toe is?
  • Willen uw buren en de VVE aan deze ingreep meewerken?

Hierover later meer in deze blogpost.

Schetsontwerp kelderbouw in Amsterdam

Om zowel uzelf als de aannemer een beeld te geven van wat de verbouwing inhoud, maken we als eerste een schetsontwerp. Dit is een globale opzet van uw bestaande pand en de nieuwe casco kelder. Op basis van deze tekening toetsen we het bestemmingsplan en wanneer nodig is deze geschikt voor conceptaanvraag bij de gemeente.

Richtprijs voor uw onderkeldering

De totale engineering van een kelder onder uw woning vergt een flinke investering. Voordat u al deze kosten maakt geven we u eerst meer inzicht in de uiteindelijke bouwkosten van uw casco kelder. Nadat het schetsontwerp is gemaakt betrekken we de meest geschiktste aannemer voor de eerste richtprijs. Nu het vooronderzoek, schetsontwerp en richtprijs gereed is heeft u alle informatie om definitief verder te gaan met het project. 

Funderingsherstel-inkassingen_kelder_Amsterdam

VVE & BUREN

Kelderbouw in Amsterdam is een gevoelig onderwerp. Het is niet alleen uw verbouwing, maar ook die van de VVE en de buren. Het is daarom zaak dit goed voor te bereiden om te zorgen dat u iedereen met uw plan mee krijgt.

Toestemming voor kelderbouw van de VVE

Het bouwen van een kelder in Amsterdam en het herstellen van een fundering zijn ingrepen waar u toestemming van de VVE voor nodig heeft. De plannen dienen formeel bij de vergadering in stemming te worden gebracht. Over het algemeen hebben huizenkopers in Amsterdam geen idee wat funderingsproblemen zijn en wat dit voor een gevolgen kan hebben in de toekomst.

Huizenkoper heeft geen flauw benul van funderingsproblemen: 'Zorgwekkend' | Wonen

AD.nl

Doordat u met de kelder een nieuwe fundering bouwt, zal de VVE aanzienlijk meeprofiteren. Echter is dit meestal niet het eerste gevoel wat de VVE-leden hebben, wanneer u de plannen presenteert. Er zijn veel spookverhalen over kelders en het overnemen van de fundering, daarom is het van belang de voor- en nadelen goed op een rij te zetten.

Voor-/ nadelen onderkeldering VVE

Om toestemming te krijgen voor het bouwen van de kelder kunt u ervoor kiezen om in de kosten voor de nieuwe fundering op u te nemen. De kosten heeft u tenslotte toch al door het bouwen van de kelder. Dit betekent dat na de bouw van uw kelder de VVE geeft risico meer draagt voor een toekomst funderingsherstel.

Een funderingsherstel voor een huis inclusief herstel van de begane grond kost al snel richting de 2 tot 3 ton. Hoewel VVE’s over het algemeen niet voor dit risico sparen, zouden ze dat in principe wel moeten doen. Dit is het belangrijkste argument waarmee u het project voorstelt aan uw VVE

De VVE zal uiteraard enige hinder ondervinden van de renovatie. Denk hierbij aan bouwgerelateerde problemen zoals geluid, stof en verkeershinder; maar mogelijk ook kleine zettingsschades die tijdens de bouw kunnen ontstaan. Wees daarom in het gesprek met de bestuursleden van de VVE duidelijk over hoe u met deze situaties denkt om te gaan:

  • Het project heeft alle noodzakelijke vergunningen van de gemeente en het waterschap verkregen;
  • De verzekeraar heeft het project beoordeeld, het risico aanvaard en ermee ingestemd dekking te verlenen;
  • Er worden vooropnames gedaan van het pand en die van de buren;
  • Het is belangrijk dat de omgeving wordt voorzien van informatie, en het moet duidelijk zijn tot wie mensen zich kunnen wenden voor hulp bij vragen of problemen.

Wijziging splitsingsakte VVE

Omdat u aanzienlijke woonruimte aan het pand toevoegt, moet de splitsingsakte worden gewijzigd. Er zijn vele manieren om dit met de VVE overeen te komen, maar hier beschrijf ik er een die vaak wordt gebruikt.

Stemverhouding
Stemverhoudingen binnen de VVE wordt vaak gerelateerd aan de grootte van de woning. Door de aanzienlijke toename van het oppervlak, zult u naar verhouding het stemrecht vergroten. De VVE is hier meestal niet blij mee, omdat het gevoel ontstaat dat u naast de mooie verbouwing ook nog eens meer te zeggen krijgt. Het is dan ook mogelijk om hier andere afspraken over te maken. In de praktijk blijft daarom de stemverhouding vaak gelijk.

Breukdeel in de maandelijkse bijdrage
Hoe groter uw aandeel in de woning, hoe hoger uw maandelijkse bijdrage zal zijn. U kunt hierover onderhandelen, maar in de praktijk wordt het in een splitsingsakte vaak naar evenredigheid van de oppervlakte aangepast.

Splitsingstekening onderkeldering
De splitsingtekening, waarop de nieuwe kelder als onderdeel van uw eigendom staat aangegeven, wordt door de VVE ondertekend en wordt een juridisch document zodra deze in uw akte is opgenomen.

Verantwoordelijkheid onderhoud kelder
Als er problemen zijn met de kelder, bijvoorbeeld lekkages, is het nodig om in uw splitsingsakte vast te leggen wie verantwoordelijk is. Als dit niet is vastgelegd, is de VVE verantwoordelijk, omdat zij eigenaar en beheerder is van de gemeenschappelijke delen van gebouwen (zoals kelders). Na oplevering wordt door de aannemer gegarandeerd dat de kelder goed gebouwd en waterdicht is. Eventueel kunnen deze garanties ook worden overgedragen aan de VVE.

Notaris
Als alle afspraken met de VVE duidelijk zijn en er een splitsingstekening is gemaakt, wordt de splitsingsakte opgemaakt door een notaris. De kosten hiervan zullen rond de 4.000,- / 10.000,- bedragen, afhankelijk van de notaris en de omvang van uw VVE. Tijdens dit proces zal de notaris met alle hypotheekverstrekkers van de VVE-leden contact opnemen om een formele toestemming te verkrijgen. Dit maakt dat dit proces vrij kostbaar is.

Toestemming van de buren onderkeldering

Wanneer de werkzaamheden ook de mandelige muur en fundering raken, moet hiervoor op grond van artikel 3:170 lid 2 BW toestemming worden verkregen van de zogeheten deelgenoten. De deelgenoten zijn in dit geval de gezamenlijke eigenaars van de aangrenzende VvE’s waartussen zich de mandelige muur en fundering bevindt.

In artikel 3:170 lid 2 BW is opgenomen dat het beheer van de mandeligheid door de deelgenoten tezamen geschiedt, tenzij een regeling anders bepaalt. Het verkrijgen van deze toestemming is lang niet altijd makkelijk. [Lees hierover mee in onze blog: Volgt later, deze blog is in productie]

Conceptaanvraag kelderbouw in Amsterdam

Met een conceptaanvraag in Amsterdam wordt gecontroleerd of uw bouwplannen voldoen aan de plaatselijke welstand- en planologische eisen. Als u wilt afwijken van een bestemmingsplan, wordt gekeken of dit mogelijk is.

Houd er rekening mee dat bij het aanvragen van een omgevingsvergunning Amsterdam niet alleen naar welstandseisen en het bestemmingsplan wordt gekeken. Een positieve reactie op een conceptaanvraag betekent daarom niet automatisch dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning zal worden verleend.

Kelderbouw onder een bestaande woning in Amsterdam, gebeurd over het algemeen binnen het bouwvlak en is daardoor meestal toegestaan binnen het bestemmingsplan. Het daarom niet altijd zinvol om een om een conceptaanvraag te doen. Onze adviseurs zullen u hier tijdig over informeren.

Ontwerp & Engineering onderkeldering

Voor een beschrijving van deze fase verwijs ik u graag naar onze werkwijze pagina.

Onderkeldering_depijp_Amsterdam

Omgevingsvergunning voor kelderbouw in Amsterdam

Voor kelderbouw in Amsterdam heeft u een omgevingsvergunning nodig. Het grote voordeel van deze gemeente is dat de kelderprojecten dagelijkse kostte zijn voor de behandelende ambtenaren.

In tegenstelling tot andere gemeentes weten de gemeente Amsterdam meestal waar ze over oordelen en is de regelgeving helder. Het verkrijgen van een omgevingsvergunning is over het algemeen vooraf goed in te schatten of deze haalbaar is.

Grondwaterneutrale kelders

Het paraplubestemmingsplan Grondwater neutrale kelders is een bestemmingsplan dat als doel heeft om de aanleg van kelders in Amsterdam te reguleren. Het plan richt zich op het verminderen van de overlast van grondwater dat de kelder kan binnendringen en schade kan veroorzaken. Het paraplubestemmingsplan verplicht daarom de aanleg van kelders met een grondwaterneutraal ontwerp. Dit betekent dat bij de bouw van de kelder rekening wordt gehouden met de grondwaterstand en dat er geen grondwater wordt weggepompt om de kelder droog te houden.

Het paraplubestemmingsplan Grondwater neutrale kelders is van kracht in de stadsdelen Centrum, Zuid, Oost, West en Nieuw-West. Het plan is in 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam en geldt als aanvulling op bestaande bestemmingsplannen. Door middel van dit paraplubestemmingsplan wil de gemeente Amsterdam bijdragen aan een duurzame en waterrobuuste stad. Kijk voor meer informatie op de site van de gemeente Amsterdam | Nieuwe regels aanleg kelders 

Wanneer u een kelder wil bouwen in Amsterdam dan zal de gemeente eisen stellen over de rapportages en maatregelen die u moet treffen. De rapportage inventariseert haalbare  maatregelen die nodig zijn om het grondwater op een natuurlijke manier te kunnen laten doorstromen. De maatregelen zorgen er uiteindelijk voor dat negatieve effecten op de langere termijn moeten worden voorkomen. Wat deze eisen precies voor uw betekenen is afhankelijk van de locatie in de stad, onze adviseurs kunnen hierover adviseren in ons adviesgesprek.

Bezwaren

Nadat de omgevingsvergunning is verleend heeft de belanghebbende rond uw verbouwing 6 weken de tijd om bezwaar te maken tegen het besluit van de gemeente.

Sinds Corona zijn de bezwaren tegen kelderprojecten in Amsterdam sterk toegenomen. We merken dat buren veel thuis zijn en niet echt zitten te wachten op dergelijke verbouwingen. Ook staat kelderbouw daar niet in een heel goed daglicht door incidenten in de media. Hierdoor zijn veel buren angstig voor wat u van plan bent.

Kelderprojecten in Amsterdam hebben dus vaak te maken met bezwaarprocedures en u dient er dus rekening mee te houden dat dit het proces aanzienlijk kan vertragen. Een goede voorbereiding met uw omgeving kan een hoop van deze vertraging voorkomen. Ruimer Leven kan u begeleiden in dit traject.

Bouwen van de kelder in Amsterdam

Voor een beschrijving van deze fase verwijs ik u graag naar onze werkwijze pagina.

Onderkeldering-Parkenbuurt-Apeldoorn-bar

Veelgestelde vragen over kelderbouw in Amsterdam

Hoe lang duurt het bouwen van een kelder in Amsterdam?

Al met al bent u 1,5 jaar bezig met dit traject. Het tijdschema voor het bouwen van een kelder in Amsterdam ziet er als volgt uit:

  1. Ontwerp, engineering en VVE: 12 weken
  2. Omgevingsvergunning: 12-20 weken
  3. Bezwaartermijn 6 weken
  4. Voorbereiding bouw: 4 weken
  5. Bouw casco kelder: 16-20 weken k
  6. Bouw afbouw: 12 weken
  7. Oplevering 2 weken

Wat kost een kelder bouwen in Amsterdam?

Het bouwen van een casco kelder onder een bestaand pand in Amsterdam kost in de huidige markt rond de € 3.500,- / € 4.500,- incl. BTW per m2. (Uitgangspunt: gemiddeld oppervlak tussen de 60-100m2). Uiteraard is dit afhankelijk van verschillende variabelen en de grootte van de kelder. Ruimer Leven bemiddeld tussen u en de Amsterdamse kelderbouwers. Het is onze taak om zowel in het technische ontwerp als in de bemiddeling voor u het meest kostenefficiënte plan op tafel te brengen.

Is het bouwen van een kelder in Amsterdam een goede investering?

De gemiddelde vierkantenmeter prijs in Amsterdam ligt ronde € 7.500,- per m2. Op veel plekken is deze prijs nog een stuk hoger. De totale investering van een onderkeldering (incl. afbouw) in Amsterdam ligt rond de € 5.000,-/€ 6.000, incl. BTW per m2. Als we deze gemiddelden van elkaar aftrekken, zou je kunnen zeggen dat de investering winstgevend is. De taxateur en de bank houden echter rekening met andere factoren bij het bepalen van de waarde.

Volledig afhankelijk van de buurt moet u een lagere prijs verwachten voor vierkante meters in de kelder dan op de begane grond. Als je dit conservatief zou berekenen, dan houden wij 80% van de waarde op de begane grond aan. Dit betekent in dit rekenvoorbeeld dat de waarde van de kelder rond de € 6.000,- incl. BTW per m2 ligt. Uit deze berekening kunnen we concluderen dat het project zich meteen terugverdient. In de praktijk kunnen huizen na renovatie met winst worden doorverkocht, dus ook als investering zijn kelders in Amsterdam de moeite waard.

***Deze kosten zijn excl. leges of onvoorziene zaken en kunnen geen rechten aan worden ontleend. De kosten kunnen aanzienlijk afwijken.

Samenvatting

Dit blog gaat over het proces in de voorbereiding naar kelderbouw in Amsterdam. Het haalbaarheidsonderzoek wordt uitgevoerd door te kijken naar tekeningen en constructieberekeningen van de woning, het maken van een schetsontwerp en het verkrijgen van een richtprijs van de aannemer. Archiefonderzoek kan helpen bij het vinden van blauwdrukken van de woning.

Het bouwen van een kelder onder een woning in Amsterdam is een gevoelig onderwerp dat toestemming van de VVE en de buren vereist. Het is belangrijk om de voor- en nadelen van de kelderbouw goed uit te leggen aan de VVE en de kosten voor de nieuwe fundering op u te nemen om toestemming te krijgen. De omgevingsvergunning is vereist voor de bouw van een kelder en een goede voorbereiding met uw omgeving kan vertragingen voorkomen.

Het bouwen van een kelder duurt ongeveer 1,5 jaar en kost gemiddeld €3.500-€4.500 per m2. Het wordt beschouwd als een goede investering omdat de waarde van een woning na renovatie meestal stijgt en de investering zich meteen terugverdient. De waarde van de kelder wordt geschat op ongeveer €6.000.

Heeft u meer vragen, plan dan een adviesgesprek met een van onze adviseurs.