Kelder bouwen
Kelder bouwen in Amsterdam
Onder de mooiste panden van de stad.
Ja, in Amsterdam kunt u een kelder onder uw pand laten bouwen, maar niet zomaar. Sinds oktober 2021 geldt in vrijwel de hele stad een verbod op nieuwe kelders, met één uitweg: u toont aan dat het grondwater ongehinderd blijft doorstromen. Met een goed ontwerp lukt dat bijna overal. Reken op ongeveer € 4.500 per m² voor het casco en op een traject van iets meer dan een jaar.
- Ervaring
- ± 80
- kelders sinds 2011
Waar wij in Amsterdam werken
Wij werken in heel Amsterdam, maar het meest onder de grachtenpanden in de binnenstad, de herenhuizen in Oud-Zuid (het Museumkwartier, de Concertgebouwbuurt, het Willemspark, de Apollobuurt en de Helmersbuurt), de panden in De Pijp en de villa's in Amstelveen, in Elsrijk en Randwijck. Daar is een extra verdieping het meest waard, en daar staan de meeste panden op houten palen die vroeg of laat aan nieuwe palen toe zijn.
Mag u in Amsterdam nog een kelder bouwen?
Het uitgangspunt is streng. Op 7 oktober 2021 stelde de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders vast. Sindsdien is het in heel Amsterdam, behalve op IJburg, verboden een kelder te bouwen of een bestaande kelder te vergroten. Van dat verbod kan worden afgeweken, en daar begint ons werk.
De stad is in zones verdeeld:
- 01
Overige zone 2
Een kelder mag, als u de voorgeschreven maatregelen treft.
- 02
Overige zone 1
Het kan alleen via een buitenplanse beoordeling.
- 03
Deelgebieden 5a, 5b en 5c
Door de samenstelling van de grond is grondwaterneutraal bouwen daar in principe niet mogelijk. Op die adressen komt geen kelder, hoe goed het ontwerp ook is.
Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 staan de kelderregels in het omgevingsplan van Amsterdam, in subparagraaf 4.2.4.8. De toets is niet veranderd: de kelder mag niet leiden tot onaanvaardbare effecten op het grondwater in de omgeving. De uitwerking staat in de beleidsregel Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam, die geldt sinds 6 december 2024.
Grondwaterneutraal bouwen
Grondwaterneutraal betekent dat uw kelder de stroming van het grondwater niet blokkeert. Een betonnen bak van 10 bij 8 meter staat dwars in die stroom. Kan het water er niet omheen of onderdoor, dan stijgt het aan de ene kant en daalt het aan de andere. In een stad op houten palen kan een dalende grondwaterstand elders schade veroorzaken.
De oplossing zit in het ontwerp, niet in het pompen: grindkoffers, doorlaatvoorzieningen onder of naast de kelderbak, en een doordachte keuze voor de bouwmethode en de diepte. Hier maakt ervaring het verschil. Bijna elk Amsterdams project is vergunbaar, als u die voorzieningen slim bedenkt en op tijd doorrekent.
Formeel gelden de algemene regels voor kelders van 1 verdieping, tot 300 m² en tot 4 meter diep. Is uw kelder groter of dieper, dan vraagt de gemeente een geohydrologisch rapport. In de praktijk hoort zo'n rapport bij elke kelder in Amsterdam. Het kost € 2.500 tot € 3.000.
De vergunningen
Een kelder is nooit vergunningvrij. U vraagt 2 activiteiten aan: de omgevingsplanactiviteit, die toetst of het plan ruimtelijk past, en de bouwactiviteit, die de techniek toetst. Moet er bemalen worden, dan komt daar een melding of vergunning van het waterschap bij.
De gemeente beslist binnen 8 weken, met een verlenging van hooguit 6 weken. Daarna hebben belanghebbenden 6 weken om bezwaar te maken.
De Wet kwaliteitsborging geldt nog niet voor verbouwingen, dus een kwaliteitsborger is niet verplicht. Wij volgen zelf de mijlpalen van de bouw, omdat dat bij dit werk hoe dan ook nodig is.
De VvE en de buren
In Amsterdam is uw kelder zelden alleen uw verbouwing. Woont u in een gesplitst pand, dan moet de VvE in de vergadering instemmen. Raakt het werk de gemeenschappelijke muur of fundering, dan heeft u ook toestemming nodig van de eigenaren aan de andere kant van die muur (artikel 3:170 lid 2 Burgerlijk Wetboek).
Het sterkste argument ligt onder uw voeten. De meeste Amsterdamse panden van voor 1930 staan op houten palen, die vroeg of laat aan vervanging toe zijn. Bij een kelder komt het pand op nieuwe palen te staan, en daar profiteert de hele VvE van. Zo ging het in de Helmersbuurt en in De Pijp. Een funderingsherstel met herstel van de begane grond loopt al snel richting 2 tot 3 ton; neemt u dat voor uw rekening, dan draagt de vereniging dat risico niet meer.
Omdat u woonoppervlak toevoegt, wordt de splitsingsakte gewijzigd. Daarbij komen altijd 4 punten terug: de stemverhouding, het breukdeel in de maandelijkse bijdrage, de splitsingstekening met de kelder als uw eigendom, en wie verantwoordelijk is bij lekkage. Legt u dat laatste niet vast, dan is het de VvE. De notaris rekent hiervoor € 4.000 tot € 10.000.
Bereid het gesprek voor met feiten: welke vergunningen er liggen, dat het risico verzekerd is, dat er nulmetingen worden gedaan bij u en bij de buren, en bij wie men terechtkan tijdens de bouw. Bezwaren komen in Amsterdam regelmatig voor en kunnen maanden kosten. Een buurt die vooraf is meegenomen, maakt zelden bezwaar.
Wat het kost
Voor het casco onder een Amsterdams pand rekenen wij met ongeveer € 4.500 per m², tegen rond € 3.500 bij een vrijstaande woning elders. Het verschil zit in de bouwmethode: er gaat veel staal in een Amsterdamse kelder, zoals damwanden en stalen balken die het pand tijdens de bouw dragen, en de begane-grondvloer moet er meestal uit. Daar komen de afbouw, de engineering en het geohydrologisch rapport bij. Een afzinkkelder in de tuin kost € 2.500 tot € 3.500 per m².
Over de opbrengst zijn wij eerlijk. In Amsterdam is een m² kelder bijna net zoveel waard als een m² erboven; hoeveel precies bepaalt de taxateur. De echte winst is dat u blijft wonen waar u woont. Wat uw kelder in totaal kost, ziet u in 5 korte stappen in het KelderKompas.
Hoe lang het duurt
Amsterdam is niet trager dan andere gemeenten, maar reken hier altijd op de maximale termijn: de kans op bezwaar is groter. Van eerste schets tot oplevering duurt het ongeveer 54 tot 66 weken: de conceptfase 4 tot 6 weken, ontwerp en engineering ongeveer 2 maanden, de vergunningen 14 tot 20 weken, de bemiddeling van de aannemer ongeveer 4 weken, het casco 12 tot 16 weken en de afbouw 10 tot 16 weken. Na elke fase beslist u of u verdergaat.
Houd er rekening mee dat u tijdens de bouw tijdelijk elders woont. Onder een Amsterdams pand moet de begane-grondvloer er meestal uit. Neem die periode vanaf het begin mee in uw planning en budget.
Wat kan er onder uw pand?
Uw zone, de omvang van de kelder en de fundering onder uw pand zijn in een paar weken uit te zoeken, ruim voordat u veel uitgeeft aan engineering. In één Kelderconsult weet u of een kelder kansrijk is, hoe hij eruit kan zien en wat hij ongeveer kost. Ontwerp, engineering, vergunningen en de keuze van de kelderbouwer houden wij in één hand, ook als de VvE, de buren en de gemeente tegelijk iets van u willen.
Bronnen: beleidsregel Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam (CVDR728364) en het Informatiepunt Leefomgeving over de knip en de Wet kwaliteitsborging.
Vragen over een kelder in Amsterdam
Mag ik overal in Amsterdam een kelder bouwen?
Nee. In heel Amsterdam, behalve op IJburg, geldt een verbod, met een uitweg waar grondwaterneutraal bouwen kan. In de deelgebieden 5a, 5b en 5c kan dat in principe niet. Op vrijwel alle andere adressen is een kelder vergunbaar met de juiste voorzieningen.
Wat kost een kelder bouwen in Amsterdam?
Voor het casco rekenen wij met ongeveer € 4.500 per m², meer dan de circa € 3.500 elders, omdat er veel staal in gaat en de begane-grondvloer er meestal uit moet. Daar komen de afbouw, de engineering en het geohydrologisch rapport bij.
Wat is een grondwaterneutrale kelder?
Een kelder die de stroming van het grondwater niet verstoort, zodat de grondwaterstand in de omgeving niet stijgt of daalt. Dat bereikt u met doorlaatvoorzieningen in het ontwerp, niet met pompen.
Heb ik een geohydrologisch rapport nodig?
Ja. Formeel alleen bij een kelder groter dan 300 m² of dieper dan 4 meter, maar in de praktijk hoort het bij elke kelder in Amsterdam. Het kost € 2.500 tot € 3.000.
Heb ik toestemming van de VvE nodig?
Ja. De VvE moet in de vergadering instemmen en de splitsingsakte wordt gewijzigd. Raakt het werk de gemeenschappelijke muur of fundering, dan heeft u ook toestemming van de buren aan de andere kant nodig.
Kan ik blijven wonen tijdens de bouw?
In Amsterdam bijna nooit. De begane-grondvloer moet er meestal uit, dus u woont tijdelijk elders.
Wat kost een kelder onder uw huis?
Vul uw adres in en zie in 5 korte stappen wat de investering ongeveer wordt.
Liever direct overleggen? Plan uw Kelderconsult