Onderkelderen
Uw huis onderkelderen: een kelder onder uw bestaande woning
Meer ruimte, op de plek waar u zich thuis voelt.
Ja, onder vrijwel elk bestaand huis kunt u een kelder laten bouwen. Het huis wordt tijdelijk ondersteund, de grond eronder wordt weggehaald en er komt een waterdichte betonnen kelder onder, die samen met een nieuwe fundering het huis weer draagt. Voor het casco ligt de richtprijs rond € 3.500 per m², inclusief btw. Dat is het casco. Wat uw kelder in totaal kost, met afbouw en voortraject, rekent het KelderKompas in 5 stappen uit voor uw adres. Van eerste schets tot oplevering duurt het ongeveer 54 tot 66 weken.
- Ervaring
- ± 80
- kelders sinds 2011
- Doorlooptijd
- 54 tot 66
- weken, van schets tot oplevering
Het huis blijft staan en wordt tijdelijk ondersteund, de kelder ontstaat eronder, en in de meeste gevallen blijft u er gewoon wonen.
Zo ontstaat een kelder onder uw woning
- 01
De woning zoals hij is
Wij brengen eerst de fundering, de grond, de grondwaterstand en de woningen naast u in kaart.
- 02
Het huis wordt opgevangen
Met een tafelconstructie, grondinjectie of ondermetseling wordt het huis tijdens de bouw gedragen en stabiel gehouden. Staat het huis op palen, dan draagt het zich vrijwel altijd zelf.
- 03
De grond gaat eruit
Waar nodig komen er eerst damwanden of andere grondkeringen. Daarna wordt de grond gefaseerd onder de woning vandaan gehaald. Ligt het grondwater hoog, dan wordt het tijdelijk verlaagd.
- 04
De kelder ontstaat
Op een zandbed komt de betonconstructie, waar nodig samen met een nieuwe fundering. Die draagt daarna het huis.
- 05
Een volwaardige verdieping
Met daglicht, een trap die past bij de begane grond en een comfortabel binnenklimaat, zoals u dat van een woonverdieping mag verwachten.
De methode verschilt per locatie en per woning. Wij bedenken voor u de beste combinatie van techniek en ontwerp, passend bij uw fundering, de grond en het grondwater.
Mag je een kelder onder je huis maken?
Ja, maar niet zonder vergunning. Een kelder onder een bestaande woning raakt de fundering, en dan is een omgevingsvergunning nodig. Wat er mag, hangt af van het omgevingsplan van uw gemeente. Moet er tijdens de bouw grondwater worden weggepompt, dan komt daar een melding of vergunning bij het waterschap bij. Wij zoeken het voor uw adres uit in de eerste fase, en stellen de aanvragen samen.
Staat uw huis op een monumentenlijst of in een beschermd stadsgezicht, dan leggen wij het plan eerst voor in een vooroverleg met de gemeente. In een oude binnenstad kan de gemeente ook archeologische begeleiding eisen tijdens het graven, op kosten van de opdrachtgever. Dat weet u dan vooraf, niet halverwege.
Van kruipruimte of lage kelder naar woonlaag
Heeft uw huis een kruipruimte, een lage kelder of een souterrain, dan is dat vaak het begin van de nieuwe kelder. Een lage kelder dieper maken is bijna net zoveel werk als een nieuwe kelder. Heeft uw woning een hoge begane grond, dan kan een splitlevel een slimme tussenweg zijn: 2 woonlagen, zonder onder het grondwater te graven.
Een vochtige kelder die steeds opnieuw wordt geïnjecteerd, raakt zelden echt droog: het water zoekt telkens een nieuwe weg. Dan is een nieuwe, volledig betonnen en waterdichte bak vaak de betere keuze, met garantie van de kelderbouwer op het betonwerk.
Wonen terwijl er onder u gebouwd wordt
Bij de meeste projecten blijft u gewoon thuis wonen. Het werk gebeurt onder de vloer en de bouwplaats heeft een eigen ingang buiten. Er zijn dagen met meer geluid en drukte; die kondigen wij vooraf aan. In Amsterdam lukt thuis blijven wonen doorgaans niet.
Wij zeggen er eerlijk bij: het is een lang traject. Elke dag mensen over de vloer, een diep gat onder of naast uw huis, machines in de tuin. De eerste weken gaat dat goed. Onze ervaring is dat het geduld van bewoners en buren rond week 9 op is; daarna is het even doorbijten. En als het casco klaar is, begint binnen de afbouw, met nog meer keuzes en nog meer mensen in huis. Daar bereiden wij u vooraf op voor, en in die laatste fase trekken wij u erdoorheen.
Een paar maanden na de oplevering komen wij nog eens langs. Dan is de bouwmoeheid voorbij, en ziet u pas echt wat u erbij heeft gekregen.
Rekening houden met de buren
Bij een twee-onder-een-kap of een rijwoning bouwt u naast een fundering die niet van u is. Daarom legt een onafhankelijk bureau vóór de start de staat van uw woning en die van de buren vast in een nulmeting. Wij informeren de buren vooraf over het plan en kiezen een methode die hun fundering ontziet.
Eerlijk over het risico
Een kelder onder een bestaand huis blijft een risicovol project, en dat zeggen wij vooraf. Wat vaak wordt onderschat, is wat graven doet met een fundering, en wat het tijdelijk wegpompen van grondwater doet met de omgeving. Daarom gaat er bij ons uitgebreide engineering aan vooraf: constructeur, geotechnisch adviseur en een plan voor het grondwater, voordat er een schop de grond in gaat. Zo maken wij de kans op schade zo klein mogelijk. Helemaal uitsluiten kan niemand: een haarscheur bij u of de buren hoort soms bij het werk.
Zo is het verzekerd
De kelderbouwer meldt uw project aan onder zijn CAR-verzekering, die het werk zelf dekt. Zijn aansprakelijkheidsverzekering dekt schade aan anderen, zoals de buren. Als opdrachtgever draagt u formeel een eigen risico, meestal € 15.000. In de praktijk wordt schade onder dat bedrag vaak gedeeld tussen aannemer en opdrachtgever, maar reken op papier met het volle eigen risico. Wij controleren vooraf of de verzekeringen in orde zijn.
En wat er ook gebeurt: wij blijven door weer en wind naast u staan, tot het is opgelost.
Daglicht tot diep in de kelder
Een kelder voelt pas als woonverdieping als er daglicht is. Wij werken het liefst met een patio of beloopbaar glas, of met een verlaagd maaiveld, zodat de kelder bij de tuin gaat horen. Bij oudere huizen en aan de straatkant is een koekoek vaak de mooiste oplossing. In de richtprijs van het casco zit altijd een daglichtvoorziening.
Waar de trap komt
Samen met het daglicht bepaalt de trap of de kelder als een verdieping van uw huis voelt, of als een ruimte eronder. Daarom leggen wij de plek van de trap en het daglicht als eerste vast in het schetsontwerp, en pas daarna de indeling.
Een kelder om in te leven
Een kelder blijft van nature koel, rond 16 °C, en kan in de zomer vochtig aanvoelen. Daarom regelen wij eerst de temperatuur, de ventilatie en de ontvochtiging, en pas daarna de isolatie. Met balansventilatie en verwarming in de vloer wordt het een ruimte waar u net zo prettig woont, werkt of slaapt als op de verdiepingen erboven.
Het hele huis, niet alleen de kelder
Een kelder geeft de kans om het hele huis opnieuw in te delen. Daarom ontwerpen wij altijd het hele plan, van kelder tot kap: de kelder, de begane grond en de verdiepingen erboven, tot en met de afbouw en het interieur. Ontwerp, engineering, vergunningen en de bouw in één hand: tijdens de bouw heeft de aannemer de leiding, wij kijken mee en regelen het contact met gemeente en waterschap. In het ontwerp fantaseren wij met u over wat de ruimte voor uw leven kan betekenen; dat is het mooiste deel van het traject.
Geen standaardoplossing
Geen 2 huizen zijn gelijk. Elke kelder is een eigen combinatie van fundering, grond, grondwater, regio, regels, uw wensen, de logistiek rond het huis en de vraag welke kelderbouwer het op die plek kan maken. Die combinatie maken wij, voor elk huis opnieuw. Veel kelderbouwers werken in 1 stad met 1 methode. Wij kiezen per huis de methode en per regio de kelderbouwer die het daar het best en het voordeligst bouwt.
Wat het kost
Wij noemen de kosten liever vooraf dan halverwege. Voor het casco van een kelder onder een bestaande woning ligt de richtprijs rond € 3.500 per m², inclusief btw. Wat uw kelder in totaal kost, hangt af van de grootte, de afbouw, de grond en het grondwater op uw adres. Bereken uw kelder en zie in 5 korte stappen wat de investering bij u wordt.
Een kelder onder een bestaande woning van minder dan 50 m² raden wij meestal af: de vaste kosten van zo'n project worden dan over weinig m² verdeeld, waardoor de prijs per m² sterk oploopt. In Amsterdam en Utrecht kan een kleinere kelder soms wel uit, afhankelijk van de plek.
Met slimme engineering en de kennis wie in elke regio uw kelder het best en het voordeligst bouwt, kan het tot 30% schelen in de bouwkosten.
Wat het oplevert
Een kelder voegt ruimte en waarde toe, maar hoeveel waarde verschilt sterk per plek. Wij rekenen met wat een m² kelder waard is ten opzichte van een m² op de verdiepingen erboven.
- 01
In Amsterdam
is dat bijna 1 op 1. Wie daar woont, vindt een kamer in de kelder net zo waardevol als een kamer op de begane grond.
- 02
In gezinswijken met relatief kleine huizen
, zoals Oog in Al in Utrecht, de Watergraafsmeer in Amsterdam of de Vogelwijk in Den Haag, zijn grotere woningen gewild. Gezinnen willen er blijven, bij de school en de andere gezinnen. Daar kan een m² kelder zelfs meer opleveren dan een m² erboven.
- 03
Bij grote villa's
is de kelder vooral luxe, en speelt de waarde een kleinere rol.
- 04
In het buitengebied
kan een kelder een huis veel groter maken dan de huizen eromheen. Dat kan een latere verkoop lastiger maken. Daar adviseren wij u eerlijk over in het Kelderconsult.
Voor veel opdrachtgevers is de waarde niet eens de reden. Zij willen blijven wonen waar ze wonen: bij de school, de familie of de vrienden. Dan telt vooral hoe lang het duurt voordat de kelder zich terugverdient, en hoe lang u er nog blijft wonen. Betaalt u de kelder uit de overwaarde, dan loopt u weinig risico. Financiert u hem, dan is het belangrijk dat uw huis niet langdurig meer schuld draagt dan het waard is. Ook dat rekenen wij in het Kelderconsult met u door.
Het grootste verschil merkt u later: u kunt veel langer in uw huis blijven wonen, omdat de woning meer ruimte en meer mogelijkheden heeft gekregen. Vaak is het voordeliger dan een groter huis in dezelfde buurt, en u hoeft niet te verhuizen.
Project
Kelder met zwembad onder een monumentale villa, Den Haag. Onder de bestaande villa kwam 400 m² kelder, tot 5,10 meter diep, met zwembad, bioscoopzaal en een parkeergarage met autolift. De villa stond tijdens de bouw op een zware staalconstructie, die een volledig kolomvrije ruimte mogelijk maakte.
Onderkeldering in WaalsdorpOnderkeldering en renovatie in Den DolderAlle projecten
Wat opdrachtgevers zeggen
Als je een (groot) bouwproject hebt is dit de partij die je moet hebben. Stond versteld hoeveel verschillende disciplines bij elkaar komen bij het bouwen van een kelder. Zij regelen het allemaal en communiceren ook nog eens super goed.
Teun Pieter Modderman · Klantenvertellen · juni 2022
Toen uitgraven niet meer wilde kwamen ze met de oplossing om de vloer te verhogen. (…) En ze hebben het werk van vergunning aanvragen tot en met aanbesteden mooi overgenomen.
Auke Smit · Klantenvertellen · juni 2022
9,6 uit 22 beoordelingen op Klantenvertellen · Alle beoordelingen
Liever eerst overleggen?
In één gesprek met de kelderspecialist weet u of een kelder onder uw huis kansrijk is, hoe hij eruit kan zien en wat hij ongeveer kost, vastgelegd in een rapport over uw eigen adres. Doe eerst het KelderKompas: bij een passend resultaat is het Kelderconsult kosteloos.
Projecten met deze kelder
Amsterdam
Grachtengordel
Kelder onder een grachtenpand uit 1740, Amsterdam
Kelder onder bestaande woning · 25 m² · 2021
Blaricum
Monumentale villa Blaricum
Kelder onder bestaande woning · 220 m² · 2026
Den Haag
Kelder met zwembad onder een monumentale villa, Den Haag
Kelder onder bestaande woning · 400 m² · 2018
Amstelveen
Kelder met studio onder woning en terras, Amstelveen
Kelder onder bestaande woning · 75 m² · 2019
Den Haag
Kelder onder een vrijstaande woning, Ypenburg, Den Haag
Kelder onder bestaande woning · 67 m² · 2016
Den Dolder
Kelder en renovatie van een vrijstaande woning, Den Dolder
Kelder onder bestaande woning · 73 m² · 2018
Hoe krijgt u daglicht in een kelder onder uw woning?
Daglicht in de kelder komt via een opening in de grond naast de woning: een verdiepte patio, een verlaagd maaiveld of een koekoek. Wij werken het liefst met een patio en beloopbaar glas. In de richtprijs van het casco is een daglichtvoorziening al opgenomen.
Vragen over deze kelder
Kan onder elk huis een kelder?
Vrijwel altijd. Een hoge grondwaterstand, slappe grond of een oude fundering maken het complexer en duurder, maar zelden onmogelijk. Het gaat om wat het kost en of dat de moeite waard is.
Mag je een kelder onder je huis maken?
Ja, met een omgevingsvergunning. Wat er mag, hangt af van het omgevingsplan van uw gemeente. Dat zoeken wij in de eerste fase voor uw adres uit.
Kan ik zelf een kelder onder mijn huis bouwen?
Liever niet. Een kelder onder een bestaand huis raakt de fundering, de constructie en vaak het grondwater, ook dat van de buren. Daar horen een constructeur, een geotechnisch adviseur, een vergunning en een ervaren kelderbouwer bij.
Hoe lang duurt het?
Van eerste schets tot oplevering ongeveer 54 tot 66 weken. Het grootste deel is voorbereiding: ontwerp, engineering en vergunningen. Het casco duurt 12 tot 16 weken, de afbouw 10 tot 16 weken.
Wat als het grondwater hoog staat?
Dan wordt het lastiger en duurder, maar het kan bijna altijd. De grootste vraag is meestal niet de hoogte van het water, maar wat het tijdelijk verlagen ervan doet met de omgeving. Daar maken wij vooraf een plan voor.
Kan ik thuis blijven wonen tijdens de bouw?
Bij de meeste projecten wel. In Amsterdam lukt dat doorgaans niet.
Is het project verzekerd?
Ja. De kelderbouwer meldt het project aan onder zijn CAR-verzekering, en zijn aansprakelijkheidsverzekering dekt schade bij de buren. Als opdrachtgever draagt u formeel een eigen risico, meestal € 15.000. Wij controleren de verzekeringen vooraf.
Wat als er toch schade ontstaat?
De nulmeting van vóór de start, in uw woning en bij de aangrenzende (boven)buren, legt met foto's vast welke schades er al waren. Zo is precies te zien wat er veranderd is. Schade onder het eigen risico, zoals een haarscheur, wordt in de praktijk vaak gedeeld tussen aannemer en opdrachtgever; grotere schade loopt via de verzekering. En wij blijven naast u staan tot het is opgelost.
Wat kost een kelder onder uw huis?
Vul uw adres in en zie in 5 korte stappen wat de investering ongeveer wordt.
Liever direct overleggen? Plan uw Kelderconsult